信贷见底，楼市见顶，2017年注定是关键之年|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-05-03 09:29:51 , 来自:鏈煡IP

2017年注定是关键之年。之所以这样说，是因为今年出现了两大重要的变化，其一是信贷见底，其二是楼市见顶。

信贷见底

今年信贷见底是肯定的，这里的见底不一定是利率触底，其他层面的信号也能释放强烈的信贷见底信号。

比如一季度各大热门城市商业银行贷款的收紧，这一点作为购房者，感受最为强烈，去年这个时候，我们买房贷款还能拿到最低85折甚至8折，但一年后的现在，我们统计到的数据显示，各大商业银行给购房者的利率折扣已经非常有限，大部分都是在9折、95折，还有的是基准利率。而且银行给9折或者9折的门槛也比较高。有银行就明确表示，只有是本行的优质客户才能享受到相应折扣的待遇。

我们以一套总价300万的房子为例，首付3成，月供和总利息成本如下：

前者85折，30年需支付利息158.37万元，月供是10232.50元。
后者95折，30年需支付利息180.27万元，月供是10840.83元。

还需注意的是，部分城市贷款年限缩短到25年，那么25年需支付利息145.92万元，月供则是11864.00元。

这样一算，同一套300万的房子，今年能买到的面积更小不说，月供也上升了15.94%。

上面算的是个人买房成本的上升，当然如果我们觉得压力还能够承受，可以继续买房，那么下面这个消息，大家也一定要引起重视。

今年一季度，央行通过缩表及SLF、TLF、MLF连续收紧流动性，目前已经收走了1.1万亿元。

从2015年开始，我们通过多次宽松，试图释放流动性来将资金注入实体，但是民营实体投资积极性仍然不高，非民营的效率又非常低，最终这些流动性转了个大圈又流入了基建和房地产。当然这对保住增长仍然发挥了积极作用，但影响也非常大，930之后，不到6个月时间，房地产再次迅速爬升，人们买房已经不再顾忌任何措施，其结果是极易引发连锁反应。

现在的问题是流动性泛滥，实体又无法消化，结果就是滞留在金融系统，这种滞留不会作用于代表消费的CPI的上行，而是作用于资产价格。

现在，缩表已经先行启动，当然这对房J并不会产生直接影响，但信号意义非常大。缩表是一种收紧银行间流动性的信号，自此银行不得不拉长放贷周期，钱流入房地产的速度慢了，比单次提高利率的效果更明显。从这个意义上来说，新的货币周期已经来临，从松到紧。

当然，这种收紧的趋势现在感受还不是很强烈，但趋势一旦形成就无法逆转。作为购房者，必须要清楚趋势对楼市的影响，买房，慎重点没错。

楼市见顶
一个完整的楼市周期是这样的，筑底、领涨、大牛、补涨或横盘、回调、筑底。

而我们的楼市现在是哪个阶段，想必我们已经形成了共识：

一线城市中，深圳已经率先进入回调期，新房已经连续半年下行，成交量一直低位徘徊。北京则已经来到了牛尾巴，后续除了横盘没有别的选择，上海也是如此。

其他城市，比如今年首次推出措施的长沙、石家庄、南昌、宁波等城市，考虑到楼市的惯性，后续还会继续向上走，但也不会大踏步的往上走。

至于三四线城市，除了大城市周边的，基本上主要靠本地需求支撑，基本面不允许它们会有什么漂亮的行情，部分城市现在甚至靠发钱来刺激买房。这些区域如果出现了什么大的行情，不用想，肯定是大量资金使然，如果你跟着进去买房，结果不会很妙。

过去十多年，房地产给了我们太多的想象力，只要买了房子就等于坐上了身价增长的火箭，风险几乎是零。调查显示，中国家庭资产中，房产占比超过6成，而且这个比例还在不断扩大。现在信贷见底、楼市见顶，继续配置房产需要更加谨慎。简单说，买房仍然可以，但需要仔细甄别。

说一个近来楼市的变化吧，现在一线城市横盘，很多购房者开始进入旅游地产、养老地产、商业地产，笔者想说的是，我们现在的条件还远远不能支持旅游类地产的持续繁荣，至于所谓的养老地产也只是徒有虚名，现在以及未来中长期，住宅仍然是最好的选择，而且必须选择重点城市的重点区域的住宅。

至于那些已经买了所谓旅游地产、养老地产以及商业地产的购房者，最好尽快评估下其中的风险。

从央行缩表到“加快形成”长效机制，即是同时释放了货币和机制两个层面的双重信号，楼市见顶已经是必然，买房还是那句话，考虑自身承受力，并且应该主要是为了“住”。

其他的，慎重考虑。

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