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梵沐地产

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只看该作者 10 发表于: 2021-08-05 09:29:46 , 来自:浙江省丽水市

买到烂尾楼怎么办？（希望这条你永远用不上）
买到烂尾楼，不要轻易起诉打退房官司。
为什么？根据目前现有的司法解释，购房人是可以主张自己享有优先权的，也就是俗称购房人优先权。购房人并不是都有购房人优先权，大体上需要具备三个条件：
1、要支付50%及以上购房款
2、房子最好是住宅
3、购房人是在查封前买入的房子
具备上述条件，被确认是真实购房人之后，会给与购房人一个特殊性身份，叫“保护性购房人“。在清偿中占据第一顺位，如果要房，在房子复工后就可以得到房子，如果要钱，就可以拿回购房本金及少许利息及违约金。但是，现实中往往有两种情况，一个是咱们购房人是买的70年产权的住宅，还有一类是买的商铺或者商住。
我们知道在买住宅的时候，现在的政策规定首付款一般就是 30%，所以大部分买房人都是首付在3~5成之间，剩下的部分贷款。首付不足50%，这就意味着一旦购房人起诉退房，就同时解除了两个合同，和开发商的买卖合同，以及和银行的抵押贷款合同。这时买受人因为实际支付的购房款比例不足50%，是有可能不被认定为保护性购房人的。（顺便一提，商住房的购房人因为首付最低50%，但是土地性质又不是住宅，所以保护性购房人的概念在现行司法体系中是有漏洞的，以至于几乎每个案子都要争取。）

也就是说，贷款买房不退房，你就被保护，如果自己打了官司退房了，你就有了沦为一般债权人的风险。我不是信口胡说，我们在一些代理的案件中就遇到了这样的情况。用当事人可以理解的话说：
你自己起诉打官司退房，有可能造成你的权利不被法律保护
而且不仅起诉是如此，找开发商协商退房和通过法院、政府协调、调解退房的结果是一样的。

今年我已经遇到三次这种情况，一次是政府官员在接访的时候协调购房人集体退房，一次是法院审理案件调解原被告通过调解集体退房，还有一次是政府提供了法律援助律师帮购房人退了房。

烂尾楼目前是一个专业性很强的领域，需要律师完整的经历一个楼盘从烂尾到复工的全过程，涉及到大量专业问题（法律以及房地产的经验）。如果打比方的话，大概相当于心脑外科手术，寻常的内科大夫是看不了这个病的，甚至给病人治死了也不奇怪。在你没有专业律师的指导下，不要轻易跟着法院、政府、银行、开发商等其他相关更方的思路走。

一般业主自己维权的时候，给大家拿主意的往往都是一起买了这个烂尾楼的其他“邻居”。大家总想着靠集思广益解决问题，于是就会不断地有人出各种“馊主意”。包括如果你自己，如果正好被大家推选为业主代表，建议你更应该慎重，再取得专业人士的支持下再做决定，不要冒失的带着大伙无目的、无方向的维权。比如有的人说既然官司不能打我们就去把谁谁围了，这也并不可取。
今年我已经陆续走过了五六十个烂尾楼楼盘了，我们去年去过的楼盘大多复工，还有少数正在折腾。从我的角度讲，在遇到烂尾楼问题的时候，第一时间抱团联系律师才是目前买到烂尾楼的第一选择。现在司法体系越来越完善，有很多办法帮助烂尾楼业主提供救济，既不需要你拉横幅，也不见得需要你起诉，包括退房，也包括打什么逾期交房的违约金。

当然，如果你想好了，首付如果拿不回来也无所谓，只要不还贷款就行，那么你也可以退房。不过，不还贷可不是你直接就不还钱了。它的前提是你起诉解除合同，如果你直接断供，不但上黑名单，银行还会把你给告了让你一次性还清所有贷款，那对你真心一点好处也没有。