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萨德龙

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《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》

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平湖市人民政府令
第59 号
《平湖市农村村民建房管理办法（试行）》已经市十五届政府
第三十二次常务会议审议通过，现予公布。
2020 年7 月1 日
（此件公开发布）
市长
— 2 —
平湖市农村村民建房管理办法（试行）
第一章总则
第一条为规范农村村民建房（以下简称村民建房）管理，保
障农村村民依法有序建房，促进社会公平正义，根据《中华人民
共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国
城乡规划法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》
《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江
省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导
意见》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域（不含乍浦镇）内的村民建房（包括
原址翻建、改扩建、异址新建）管理，以及以公寓房保障村民户
有所居，适用本办法。
第三条本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有
农村集体经济组织成员资格且符合本办法规定的人员；本办法所
称农村住房，是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋；本办
法所称村民建房家庭户，是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”
的家庭单位，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者，配偶、子
女、孙子女等。
第四条工作职责。
（一）市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立
— 3 —
健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，
指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农
村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增建设用
地需求通报自然资源和规划局;参与编制国土空间规划和村庄规
划等。
（二）市自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计
划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规
模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和
规划许可相关手续等。
（三）市建设局负责农村住房建设综合监督管理和指导服务工
作，组织农房设计通用图集编制，指导农村住房建设风貌管控等。
（四）市公安局负责指导村民申请建房涉及户籍、人口的核
对等。
（五）市民政局负责村民婚姻状况审核等。
（六）市司法、财政、人力社保、交通运输、水利、文旅、
卫生健康、退役军人事务、应急管理、审计、市场监管、综合执
法、生态环境、供电、水务、消防、通讯等部门（单位），按照
各自职责，共同做好村民建房管理工作。
（七）镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街道）是村民
建房管理的责任主体，负责编制村庄规划、农村宅基地审批、建
房规划许可、建房监督管理等工作，负责组织实施农村土地开发
整理复垦、村庄整治、建房用地征收、配套设施建设等。
（八）村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)
— 4 —
负责本村村民建房资格审查、材料报送、宅基有序安排等，制定
符合本村实际的村规民约，加强日常管理。
第二章规划和设计
第五条村民建房应当符合镇街道国土空间规划，严格执行
“1+X+n”村庄布点规划。其中，新市镇社区（即“1”点）建房
方式以多层和高层公寓房为主；城乡一体新社区（即“X”点）
以联建为主，鼓励建设公寓房；传统自然村落保留点（即“n”
点）以独立式就地自建房为主，鼓励以联建方式建房。允许村民
跨村集聚建房或置换公寓房。禁止在村庄规划区外新建、翻建、
扩建住房。
第六条村民建房应注重土地节约集约利用，严格控制户均
用地。农村住房建筑层数不得超过三层，不得新建畜禽舍、生产
性用房，不得超过批准的建房用地范围建围墙、假山水池等设施，
不得建设地下室。
第七条村民建房可选择市建设局或镇街道编制的农村住房
通用图集，也可由建房所在村级组织或建房户委托有资质设计单
位设计，设计方案须经镇街道审核同意。
第八条传统自然村落保留点建房管理。
（一）村民建房应满足相关工程建设强制性技术规范，并严
格遵守传统自然村落保留点建房管理正负面清单管理要求。严格
管控保留点住房风貌，充分展现江南水乡民居特色。
（二）村级组织应在镇街道指导下，建立健全村民建房自治
— 5 —
管理村规民约，根据村、组实际，民主商定管理内容。相邻建筑
关系协商条款原则上须征得四邻同意签字后方可实施。
（三）相关职能部门、村级组织要强化村民建房现场管理，
指导落实文明施工、安全施工等。
第三章申请建房条件和用地面积
第九条村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一
的，可以以家庭户为单位申请建房：
（一）旧房、危房、灾毁住房；
（二）具备分户申请宅基地条件的；
（三）因实施村庄整治工程和农村土地综合整治项目需搬迁的；
（四）因公共利益需要使用土地，对原有住房实施征收或搬
迁新建的；
（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。
第十条有下列情形之一的，建房申请不予批准：
（一）以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住
房改作他用，再申请建房的；
（二）以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，
不具备分户申请宅基地条件而以户籍分户为由申请建房的；
（三）已批准由政府或集体供养的；
（四）以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已
非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；
（五）申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；
— 6 —
（六）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。
第十一条有下列条件之一的，可以分户申请建房：
（一）兄弟姐妹中，2 人以上（包括2 人）已婚，其配偶户
籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；
（二）兄弟姐妹中，1 人以上（包括1 人）已婚，其配偶户
籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另
有1 人及以上虽未婚但已年满35 周岁的；
（三）兄弟姐妹中，有2 人及以上虽未婚但均已年满35 周
岁的；
（四）因离婚而分户，离婚满五年且一方再婚满二年以上的；
（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。
第十二条有下列情形之一的，不得以分户为由申请建房：
（一）丈夫与妻子之间；
（二）子女与父母之间；
（三）孙子女与祖父母之间；
（四）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。
第十三条村民建房每户宅基地面积（建筑占地面积，下同）
标准为：4 人以下户不超过80 平方米，4 人（含4 人）以上户不
超过100 平方米。
第十四条男60 周岁（含60 周岁）、女55 周岁（含55 周岁）
以上的1 人或2 人组成的村民家庭户，鼓励其置换公寓房。
第十五条村民申请建房的人口基数，按照该户在本村或村
民小组内的常住在册户口计算。
— 7 —
（一）自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》
（浙公通字〔2020〕5 号）施行后，户口由城镇地区迁往农村地
区的人员不得以立户、分户为由申请建房，也不计入申请建房的
人口基数（除第十五条，第三款人员外）。
（二）已具有公务员（含参照公务员）、国有企业事业单位
在编人员身份的人员，回乡落户已享受房改政策的人员，因宅基
地征收已享受补偿安置的人员，不得计入人口基数。
（三）原属本市农村常住在册户口的下列人员可计入人口基数：
1.家庭成员中的在校及1997 年（含）以后毕业回原籍的大
中专院校学生；
2.家庭成员中的现役义务兵、符合有关规定的初级士官；
3.家庭成员中的服刑人员；
4.未享受过房改政策（包括集资建房、实物分房、货币分房、
经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等）的自购城镇户口、
自理口粮户口、自购商品房（含合法取得国有土地使用权自建房）
迁移户籍人员；
5.法律、法规、规章规定可以计入人口基数的人员。
（四）家庭成员中（本市农村居民）双方均为独生子女的夫
妻，可选不迁移户籍，但只能选择一处计入人口基数。
（五）根据《浙江省人口与计划生育条例》（第三次修正）
有关规定，2015 年12 月31 日（含）前出生的未婚独生子女按2
人计算人口基数，2016 年1 月1 日（含）后出生的按1 人计算
人口基数。
— 8 —
第十六条鼓励有偿退出宅基地。在农村有合法住房（宅基
地）且在城镇购房的村民或者已进城落户的原村民可选择退出宅
基地，由镇街道制定政策给予一定的经济补偿。
鼓励置换公寓房。村民选择置换公寓房的，由镇街道根据市
置换政策制定实施细则予以置换。
退出的宅基地（包括住房）由村级组织收回管理、调剂使用
或整治复垦。对自愿放弃宅基地或选择置换公寓房的村民，不再
享有申请、使用宅基地权利。
第四章计划安排和审批流程
第十七条村民建房按照“立足需求、管控总量、有序推进”
原则，实行年度计划管理。以行政村为单位，合理制定年度村民
建房实施方案，明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序
安排等。优先保障无房户、危房户、住房困难户建房。每年3 月
底前，实施方案经镇街道初核汇总，报市农业农村局、自然资源
和规划局、建设局审核后实施。
第十八条建房审批实行“审批程序公开、申请条件公开、
建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。
（一）符合宅基地申请条件的，须提前2 个月向村级组织提
出建房书面申请，由村民代表会议对建房申请进行集体讨论，符
合建房条件的，在村公示栏内公示10 天，公示内容包括申请户
家庭信息、现有宅基地及农房情况、拟申请宅基地及建房情况等。
公示无异议或异议不成立的，由申请户填写呈报材料，与村级组
— 9 —
织签订原宅基地收回协议。跨村建房的，还须经建房所在地村民
代表会议讨论同意。
村级组织负责审查申请户提交的材料是否真实有效、拟用地
建房是否符合村庄规划，是否已征求用地建房相邻权利人意见等。
（二）村级组织签署意见后，将呈报材料报送镇街道。村级
组织可以为村民提供有关审批、用地和规划核实手续等事项代办
服务。
（三）镇街道要建立健全“一个窗口对外受理、多部门内部
并联审核运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，及时公布
办理流程和要件。农业农村办负责审查申请人是否符合申请条
件，是否符合用地面积标准，是否经过村级组织审核公示等。自
然资源所负责审查拟用地是否符合国土空间规划、用途管制要求
等。村镇建设管理办负责审查拟建房是否符合宅基地合理布局要
求，村民建房户型是否符合风貌管控要求等，并综合各有关部门
意见提出审批建议，办理建房（规划许可）有关手续等。涉及派
出所、社会管理办、林业、水利、电力等部门的及时征求意见。
镇街道收到材料后组织部门联合办理，并在20 个工作日内办结。
根据联审结果，对村民建房申请进行审批，符合村民建房资
格申请条件的，在城镇建设用地范围内，核发建设用地规划许可
证和村民住宅用地审核批准文件；建房用地经批准后，核准后核
发建设工程规划许可证。在村庄规划区内，核发乡村建设规划许
可证和村民住宅用地审核批准文件。对不符合建房条件的申请建
房户，镇街道应书面告之申请人，并说明理由。
— 10 —
（四）建房申请批准后，镇街道应在5 个工作日内通知建房
户所在地村级组织，由村级组织将批准结果进行公示10 天，公
示无异议或异议不成立的，申请人领取批准文件，落实有资质的
施工单位或农村建筑工匠，申请放样施工（施工前，村民应充分
了解现场是否具备建房条件，并落实相应措施）。
（五）村民住宅用地涉及占用农用地、未利用地的，由自然
资源和规划部门依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条
的规定，按计划办理农用地转用等审批手续。
（六）有关行政许可涉及申请人与他人之间重大利益关系
的，申请人、利害关系人在作出行政许可决定前享有要求听证的
权利。
第十九条村民建房申请批准后1 年内有效，逾期自动作废
（因特殊原因逾期的，经镇街道批准可延期半年）。
第二十条镇街道将宅基地用地建房有关资料整理归档，一
户一档，审批情况按季度报市农业农村局、自然资源和规划局、
建设局等部门备案。
第二十一条通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和
因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋四至坐落的，在
审批时可“定量不定位”，待放样定位后填写新建住房位置信息。
第二十二条村民建房必须“先批后建、拆旧建新”，并依法
办理原集体土地使用权证注销手续。
有序安排联体建设的农村住房逐户建房，确需逐户建房且因
原房屋结构及安全原因不能拆除的，需经镇街道有关部门实地踏
— 11 —
勘同意，迁出方出具在未迁出方建房或征收时无条件拆除原房屋
的书面承诺，方可申请建房。
第二十三条村民建房申请批准后，须严格执行建筑放样、
基槽验线、施工过程、工程验收“四到场”管理制度；完工后，
须实地验收，审查是否按审批建房等，并出具《农村宅基地和建
房(规划许可)验收意见表》。通过验收的，村民可以向自然资源
和规划部门申请办理不动产登记，核发不动产权证。
第五章监督管理和法律责任
第二十四条有下列情形之一的，由职能部门会同相关部门
和镇街道依法查处：
（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地
建房的；
（二）不符合规划要求或者超过标准违规建房的；
（三）未依法取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规
划许可证》或者未按照许可内容进行建设的；
（四）在设计、施工、监管等方面存在违法行为的；
（五）非法转让宅基地的；
（六）其他依法应当查处的。
第二十五条农业农村、自然资源和规划、建设、市场监管、
税务、供电、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法
建筑提供相应服务。
第二十六条镇街道依法组织开展农村用地建房动态巡查，
— 12 —
及时发现和处置涉及宅基地使用和建房的各类违法违规行为，具
体实施对违法用地、违法建筑的拆除、复垦等工作。指导村级组
织完善用地建房民主管理程序，建立村级协管员队伍。
第二十七条市级职能部门、镇街道、村工作人员，在建房
申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，
按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移送司
法机关依法追究刑事责任。
第六章附则
第二十八条本办法自2020 年8 月1 日起施行。原《平湖市
农民建房用地管理办法》（市政府令第57 号）同时废止。