上海人走了！留下一堆上海投资特供房，嘉兴房产又该何去何从？|房产楼市

筱晓

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-07-16 13:01:09 , 来自:美国

各位好。

还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？

这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。

斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。

如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！

2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！

1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。

上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。

6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。

报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。

不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。

二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？

2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。
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银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。

去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。

而如今，外地客首套房，打底就5成首付！

而且贷款额度，一个月比一个月少。
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而且贷款利率，一个月比一个月高。

针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。

二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？

20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。

杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。

这还是针对本地客户。

外地客户更是各种不待见。。

3，限价引起的首付比例再提高。

刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。

但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？

无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！

一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。

列举主流新房计算公式：

一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。

这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。

剩余175-60=115万，全部要付现金！

实际首付比例高达115/175=65.7%

让对比再深刻点：

去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。

如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！

从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！

然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！

以上三点，导致一个后果：

市场的流通性，急剧萎缩。

流通性变差后，需求端没有了可持续性。

人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。

于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。

上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。

本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？

4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。

最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是：

满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。

这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。

多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。

换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。

甚至，需要抢得头破血流。

改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。

尤其是那些大量的上海投资客特供房。

这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息：

户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。
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像极了我16年年中，考察过的一个城市：
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昆山&花桥。

嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。

主力面积段：90和95两种，最大户型110。

目前单价16000-17000元/平。

光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。

这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。

刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。

如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？

5，总结：

因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨，

于是，上海人可能要走了。

留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。

这就是外溢性市场的标准状态。

我们的前任EX，就是昆山。

去年这时，也是如此这般的模样。

满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。

我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑：

你得尽量买嘉兴人认可的房子。

嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。

一切都将回到原点。

一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。

上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。

二手房市场，市场改善需求的源泉。

下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。

最后，讲一个小故事。

前几天，陪一个开发商朋友市调。

他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。

我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。”

我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。”

摘自禾枫说楼公众号

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zjliuqinfeng

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只看该作者 1 发表于: 2017-07-16 13:34:16 , 来自:中国

又是禾枫说的，他是个怪人

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blwy

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只看该作者 2 发表于: 2017-07-16 14:27:07 , 来自:亚太地区

野人王

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只看该作者 3 发表于: 2017-07-16 16:50:54 , 来自:IANA

目前只是在做表象！把交易流动性降低！但人们的购买意愿还是没有降低，炒房理念依然根深蒂固！目前国家还没有从根本上制止这些！意味着目前调控依然是双刃剑，一旦国家需要，就把调控措施放开了，继续房产拉动经济！所以，只要没有法律性的文件固定下来，还是有大副反弹的可能

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只看该作者 4 发表于: 2017-07-16 17:30:47 , 来自:美国

回野人王的帖子

野人王:目前只是在做表象！把交易流动性降低！但人们的购买意愿还是没有降低，炒房理念依然根深蒂固！目前国家还没有从根本上制止这些！意味着目前调控依然是双刃剑，一旦国家需要，就把调控措施放开了，继续房产拉动经济！所以，只要没有法律性的文件固定下来，还是有大副反弹的可能 (17-7-16 16:50) ~wGjr7Wt

长效机制呼之欲出

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只看该作者 5 发表于: 2017-07-16 19:24:49 , 来自:鏈煡IP

崩盘论快来了

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忍！

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只看该作者 6 发表于: 2017-07-17 09:08:28 , 来自:中国

野人王:目前只是在做表象！把交易流动性降低！但人们的购买意愿还是没有降低，炒房理念依然根深蒂固！目前国家还没有从根本上制止这些！意味着目前调控依然是双刃剑，一旦国家需要，就把调控措施放开了，继续房产拉动经济！所以，只要没有法律性的文件固定下来，还是有大副反弹的可能 (17-7-16 16:50) KV'-^\

现在老百姓手上基本都没钱了还卖给谁要的B房？

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一丙512

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只看该作者 7 发表于: 2017-07-17 10:59:03 , 来自:浙江省嘉兴市

看看

夏至蛙鸣

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只看该作者 8 发表于: 2017-07-17 15:18:44 , 来自:浙江省杭州市

跌下来普通老百姓才有机会

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只看该作者 9 发表于: 2017-07-17 16:03:24 , 来自:浙江省嘉兴市

“上海人要跑了，菊花残，满地伤，你的房价已翻倍，我们嘉兴人该何去何从……”，在我看来，这纯属利用民粹主义来搏眼球的技俩，我倒想问问“上海人要跑了，是怎跑的？”
第一、上海人能跑得掉吗？

除了限售不说，现在无论是在嘉兴还是在上海等所有城市，都是“买易抛难”，因为压根就“没人接盘”！

而且，政府也不让你集体跑路，还记得前些年的“企业破产潮”吧，要“排队倒闭”的，不是你想倒闭就倒闭，相信房地产也是如此，不可能出现集体抛盘的浪潮！

因为你无法插队先抛的，到时没“售房指标”你根本卖不了，就如现在没“房票”你没法买进一样样的。

这是事实，没有什么好忌讳的，其实这也是政府乐见其成的结局“全烂在百姓手中——好收房产税和遗产税”！我们都知道，现在中国整个房地产市场就是一个“大赌场”，无论你是主动还是被动，都被时代的洪流挟裹进去了，虽然明明知道日后变现困难，还会慢慢地被政府“剪羊毛”，但还得买进，因为你不买进，你家的“存款”是根本保不住的！

两害相权取其轻，天性使然嘛！

第二、上海人的钱跑出来干嘛？

一是上海限购，拿钱回去也没用，我之前的文章也说过，这批上海人投资不同于之前的温州炒房团，他们都是做长线的，不存在资金杠杆的压力！

二是放眼整个中国，你的那点钱，除非吃光用光，还有哪里能比得上——“存放在嘉兴的钢筯水泥银行里”更安全更有未来的？你说个地方我看看！

第三、倘若上海人都成功跑光了，又能如何？

退一万步来说，假如上海人都“腰斩”逃掉了，那整个城市的房价将“下陷”，又形成了上海周边的“价格洼地”；一旦洼地出现，新的一批上海人自己或在分销的带领下，又卷土重杀回来了，“春去春会来、花去花会再开”，房价的水位又很快恢复高位，最终达成与周边兄弟城市的平衡状态！

除非只有一个情况，就是整个中国整个长三角的“水位”集体下降，像股市一样凭空蒸发上千亿市值，你觉得有可能吗？股市可以剌破泡沫，房地产剌破试试，要真的到那一步了，那也不是你嘉兴一个城市的事了……
朋友们，你们应该有足够的自信，房价才翻了一倍就有点抖了？就有点接不住了？要学学人家阿拉上海拧，十年房价翻了20倍，仍淡定“笑纳之”！

你想想，全国前50强的开发商，一年之内共向嘉兴地区（含五县）砸了几百亿来抢地，人家远道而来，押上身家性命看好你嘉兴（对于他们的公司总部来说，进军嘉兴就等于进军上海了），你却倒好，自己打起退堂鼓来！

平湖在线

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