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[楼市杂谈]上海人走了!留下一堆上海投资特供房,嘉兴房产又该何去何从? [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 0 发表于: 2017-07-16 13:01:09 , 来自:美国
8w&-O~M  
_`|1B$@x  
各位好。 d]pb1ECuu  
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还记得去年5月底么,我们第一次在公众号里,抛出【紧急消息】上海人来了!嘉兴房产人,嘉兴房价该何去何从? aa`(2%(:  
ej`%}e%2  
MC}t8L=  
这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销,也因此引发了旷日持久的,有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 XH"+oW  
/x6p  
a/sjW  
斗转星移,一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂,都烟消云散。只留下一个不争的事实:嘉兴因上海客户的大量涌入,至今日,房价也接近翻倍。  ?pTX4a&>  
sUZA!sv  
EiL#Dwx  
如今,时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情,又将因上海客户,出现全新的变化! Y$ ys4X  
*?rWS"B  
qd*}d)!  
2017下半年,那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角,具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群,也可能要撤了! &riGzU]  
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1,上海与嘉兴,二手房市场如出一辙,全部进入快速降温通道。 s[yWBew  
AK2Gm-hHK  
6pt_cpbR  
上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》,其中数据显示,今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米,同比减少58.4%,创2013年以来近4年同期成交面积新低 Tlsh[@Q  
tS'lJu  
/ (&E  
6月份,上海二手住宅成交面积98万平方米左右,环比减少15.9%,同比减少56.4%,成交面积不及去年月度成交均值的四成,且是2011年以来的同期最低点。 B`~EA] d  
,c p2Fac  
~RhUg~o  
报告同时也预计,下半年的上海二手房市场,仍处于降温通道。 ,,'jyqD  
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M&Ka ^h;N  
0bg"Q4  
不但上海二手房成交量大幅下滑,嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样,就两个:银根紧缩,一二手房价格倒挂 #DTKz]i?  
/4:bx#;A  
Dqx#i-L23  
二手房交易,是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善,就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃,或者压根就卖不出去,哪里来的钱再去买新房? 9%/hoA)  
]pax,| +$C  
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2,银根紧缩,个人住房贷款大幅收紧。 2/LSB8n|  
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zM9#1^X  
银行贷款政策与去年相比,不可同日而语。 =)[m[@,c  
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Jl Do_}  
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去年上海人在嘉兴买房,最低首付仅需两成。120平的房子,总价100万,若名下无贷,首套房只需要投入20万资金。 'wND  
.DCHc,DxA  
[ GLH8R  
而如今,外地客首套房,打底就5成首付! ToXWFX  
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而且贷款额度,一个月比一个月少。 9wgB J Jl7  
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而且贷款利率,一个月比一个月高。 ;[v!#+yml  
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针对一手房,首套房清一色基准利率甚至上浮,放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。 DXFu9RE\{  
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$ V^gFes  
二手房就更惨了,首套房基本都要上浮,而且放贷时间遥遥无期。你是房东,你能接受卖套房子,半年后再收50%款么? oxwbq=a6yV  
[2%[~&4  
1K72}Gj)ZL  
@IT[-d  
20万买套嘉兴住宅的年代,一去不复返了。 bjZJP\6  
067c/ c  
{keZ_2  
]K=#>rZrB  
杭州各大银行的贷款政策,仅供参考。
这还是针对本地客户。
外地客户更是各种不待见。。
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Av X1*  
3,限价引起的首付比例再提高。 I= mz^c{  
M&Uy42,MR  
ewZ?+G+m  
刚才提到了,外地客户目前在嘉兴买房,名下无贷,首套房,首付5成。 mxa~JAlN_  
44]s`QyG  
w_9^YO! !  
但实际操作中,5成首付,现在真的够了么? 8Sbz)X  
[);oj<  
DiCz%'N  
无论是一手还是二手住宅,实际都根本不够! H?$dnwR  
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#8$?# dT  
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一手新房,因受限价影响,备案价都大幅低于实际成交价。 @= -(H<0  
P"YdB|I  
YW}$eW*  
列举主流新房计算公式: th?+TNb^  
{15j'Qwm  
vgfC{]v<W]  
一套新房建面120平,网签备案价10000元/平。另含车位25万,精装修2500元/平,实际总价175万 =Tj{)=^/#  
&,X}M  
"F F$Q#)  
这套房子,外地客户购买,首套房贷款部分:120*10000*50%=60万 =u.@W98, K  
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B}e/MlX3M  
剩余175-60=115万,全部要付现金 <Xf6?nyZ(  
|{(<A4W  
GABZsdFZ!  
实际首付比例高达115/175=65.7% /x VHd  
@CprC]X  
aukcO ;oG<  
让对比再深刻点: (lk9](;L  
TCr4-"`r-{  
<2$vo  
去年6月,外地客在嘉兴买房,120平,总价100万,没有限价没有合同外收费没有车位捆绑,首套房首付最低仅20万 #mxOwvJ  
r $7.  
&D, Iwq  
如今同样120平,房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后,首套房首付要115万 yx-{Pj X   
m%'nk"p9  
~#_~DqbMZ5  
从20万到115万!这就是一年以来,外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化! .<x6U*)\O  
~q$]iwwqT  
|z-f 8$  
然后,二手房呢?一样惨。有一个名词叫做:银行评估价。它与一手房限价相似,也与实际成交价大幅背离。当然,现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放! ,OE&e* 1  
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/cjz=r1U>  
P/%7kD@5;  
C@(@n!o:!  
x|H`%Z  
以上三点,导致一个后果: bA;OphO(  
a:FU- ^B4~  
7! O"k#  
市场的流通性,急剧萎缩。 mdi!Q1pS  
{u'szO}k  
o`T.Zaik,  
流通性变差后,需求端没有了可持续性。 A8{jEJ=)P  
ZmA}i`  
rrD6x>  
人们总是在不断买房,但买来的房子却怎么都卖不出去。 ]so/AdT9hA  
Xp<q`w0I,  
Cxf K(F  
于是,这一年来,那摧枯拉朽般,三个月横扫嘉兴的上海购买力,那旺盛的投资需求,都在迅速萎缩 ~7m`p3W@  
-y`Pm8  
Z8v\>@?5R  
上半年疯狂入市,排队摇号、全款购房的本地购买力,也因卖不出房子,可持续性减弱。 c&['T+X  
c_/BS n  
\CB^9-V3  
本地与外地需求均大幅减弱,那供应端呢? }:m#}s  
 H.5 6  
m=l>8  

,Py\Cp=Dw  
0.MB;gm:  
4,嘉兴新房,呈现外溢性市场的一贯特征。 qv!(In>u  
K #3^GB3P  
_3/u#'m0  
最近在走访了五县两区十几个楼盘后,我最深的感触是: [2:d@=%.  
B=SA +{o  
SN6 QX!3  
满眼刚需投资房,改善产品全绝迹。 OC! {8MR  
Gu;40)gm  
U/>I! 7oe  
这十几个嘉兴的楼盘,仅仅只有1-2个,是针对本地改善型需求的。 O=K lc+Oo  
_u]Z+H"  
* #yF`_p  
多数项目都面向刚需客户,还兼顾了外地投资客需求。主力面积段,大都在80-100平。 ; 476t  
Agc ss20.  
YPK@BmAdE  
换句话说,你在下半年,在嘉兴市区,能买到的140平及以上的改善级产品,户型不错的,品质还过硬的,屈指可数。 rZKh}E  
gtKih  
hY)zKX_r  
甚至,需要抢得头破血流。 P`tOL#UeZL  
&4Z8df!  
[P2>KQ\  
改善型房源稀缺,那刚需投资房就爆棚了。 }8'_M/u\  
j{C~wy!J  
CL<-3y*  
尤其是那些大量的上海投资客特供房 GSA+A7sZ  
-J v,#Z3  
s_^`t+5  
这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息: |d0X1(  
[^"}jbn/  
{_7hX`p  
户型设计功能第一,规划尽量省钱,品质无从谈起,小区配套一无所有。 0\mf1{$"!7  
2/SUEnaLy_  
2dts}G  
像极了我16年年中,考察过的一个城市: 3M#x)cW  
 ^B"LT>.[  
}T_"Vg q  
昆山&花桥。 W ?x~"-*  
6(rm%c  
8\J$\Edv  
w1Bkz\95  
嘉善一个新盘,一期六栋高层,其中有一半,都不挖地库。
主力面积段:90和95两种,最大户型110。
目前单价16000-17000元/平。
光从沙盘看,完全体现不出嘉善最高价楼盘,应有的品质。
&r,vD,  
这些面向上海客户的投资特供盘,无一例外,都在遇到瓶颈。 ^EIuGz1@0  
&dB@n15'A  
xM())Z|2  
LWrYK i  
刚分析的三点,使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降,部分项目已不到10%。 B:>:$LIL  
5;`Ot2  
+2[0q% i  
如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定,那一旦他们走了,该如何收场? [I;C 6p  
g? vz\_  
ximVh}'a  

fR1L VLU  
b>5* G1  
5,总结: .7.G}z1  
h-p}Qil,  
_DR@P(0>_  
因流通性减弱,购买力不断衰退,购买成本又以几何倍数上涨, (N/u@M  
RFM;?!S  
A6z2KVk  
于是,上海人可能要走了  II'.vp  
65Z}Hf  
gX"  
留下一个房价翻倍的嘉兴,以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 >{AE@@PB^  
*,u{, $}2  
(-ELxshd  
这就是外溢性市场的标准状态。 Sr+hB>{  
k7uX!}  
%XR(K@V  
我们的前任EX,就是昆山。 h<L_ =)lH  
o0WwlmB5  
ybpOk  
去年这时,也是如此这般的模样。 ?_@Mg\Hc  
 tZN'OoZ  
Wo/LrCg  
满眼80-105的小户型,满眼500元装标的超低配精装房,满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。 y.WEO>   
9y;8JO  
我们不能改变一个城市的气质,只能告诉大家,适合嘉兴人的买房逻辑: 6z1>(Za7>  
<w0$0ku  
d6g^>}-!t  
你得尽量买嘉兴人认可的房子。 WTj,9  
HhT6gJWrU  
MY z\ R \  
嘉兴人认可的地段,认可的户型,认可的学区,认可的品牌房企+成熟规范的产品。 X/<Q3AK  
2~!+EH  
+#7)'c  
一切都将回到原点。 \']_y\  
.Za)S5U  
LX;" Mz>  
一个封闭性的市场,一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 =.6JvX<d1*  
, n47.S  
b,-qyJW6  
上海客户,只能等上海的二手房回暖、银根放宽后,来日再相会了。 Y~-P9   
9>[ *y8[:0  
cp3O$S  
Aw7_diK^  
FSkz[D_}  
二手房市场,市场改善需求的源泉。
下半年,不但没了如此盛况,甚至可能会跌入漫长的冰封期。 eW;0{P  
p7]V1w:  
e'5sT#T9l  
最后,讲一个小故事。 kTS #>uS  
HpR(DG) ?  
6e At`L[K.  
:eW`El  
前几天,陪一个开发商朋友市调。 76 RFu@k  
7G &I]>  
@LR:^>&*  
他刚来嘉兴没几个月,市场不熟。 vC%8-;8{H  
(b;*8  
%j2ZQ/z  
我们路过国际商务区,从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来,看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅,他问我:“这是哪个楼盘?造的不错啊。” >Ef{e6  
oC1Nfc+  
N Uo   
我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼,对他说:“这是云东公寓,是一个安置小区。” 4Y4QR[>IU3  
n_MY69W  
(z.eXoP@>  
ibQN pIz  
摘自禾枫说楼公众号 &bT \4  
a X:,1^  
<%:,{u6  
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奋斗小青年 威望 +1 - 2017-07-17
俺是退伍兵 威望 +1 - 2017-07-17
论事 威望 +1 - 2017-07-16

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只看该作者 1 发表于: 2017-07-16 13:34:16 , 来自:中国
 
又是禾枫说的,他是个怪人

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只看该作者 2 发表于: 2017-07-16 14:27:07 , 来自:亚太地区
    

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只看该作者 3 发表于: 2017-07-16 16:50:54 , 来自:IANA
 
目前只是在做表象!把交易流动性降低!但人们的购买意愿还是没有降低,炒房理念依然根深蒂固!目前国家还没有从根本上制止这些!意味着目前调控依然是双刃剑,一旦国家需要,就把调控措施放开了,继续房产拉动经济!所以,只要没有法律性的文件固定下来,还是有大副反弹的可能

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只看该作者 4 发表于: 2017-07-16 17:30:47 , 来自:美国
回 野人王 的帖子
野人王:目前只是在做表象!把交易流动性降低!但人们的购买意愿还是没有降低,炒房理念依然根深蒂固!目前国家还没有从根本上制止这些!意味着目前调控依然是双刃剑,一旦国家需要,就把调控措施放开了,继续房产拉动经济!所以,只要没有法律性的文件固定下来,还是有大副反弹的可能 (17-7-16 16:50)  1]eRragm"  
jw9v&/-  
长效机制呼之欲出

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只看该作者 5 发表于: 2017-07-16 19:24:49 , 来自:鏈煡IP
 
崩盘论快来了

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只看该作者 6 发表于: 2017-07-17 09:08:28 , 来自:中国
 
野人王:目前只是在做表象!把交易流动性降低!但人们的购买意愿还是没有降低,炒房理念依然根深蒂固!目前国家还没有从根本上制止这些!意味着目前调控依然是双刃剑,一旦国家需要,就把调控措施放开了,继续房产拉动经济!所以,只要没有法律性的文件固定下来,还是有大副反弹的可能 (17-7-16 16:50)  <[cpaZT,  
`a4&_`E,p  
现在老百姓手上基本都没钱了还卖给谁要的B房?

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只看该作者 7 发表于: 2017-07-17 10:59:03 , 来自:浙江省嘉兴市
看看

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只看该作者 8 发表于: 2017-07-17 15:18:44 , 来自:浙江省杭州市
 
跌下来普通老百姓才有机会

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只看该作者 9 发表于: 2017-07-17 16:03:24 , 来自:浙江省嘉兴市
“上海人要跑了,菊花残,满地伤,你的房价已翻倍,我们嘉兴人该何去何从……”,在我看来,这纯属利用民粹主义来搏眼球的技俩,我倒想问问“上海人要跑了,是怎跑的?” -l= 4{^pK  
第一、上海人能跑得掉吗? ~Gu$E qQ  
5kiW@{m  
除了限售不说,现在无论是在嘉兴还是在上海等所有城市,都是“买易抛难”,因为压根就“没人接盘”! MGR:IOTa  
Dkz/hg:q  
而且,政府也不让你集体跑路,还记得前些年的“企业破产潮”吧,要“排队倒闭”的,不是你想倒闭就倒闭,相信房地产也是如此,不可能出现集体抛盘的浪潮! Q@W/~~N  
cRT'?w`}  
因为你无法插队先抛的,到时没“售房指标”你根本卖不了,就如现在没“房票”你没法买进一样样的。 ybBmg'198  
{18hzhs  
这是事实,没有什么好忌讳的,其实这也是政府乐见其成的结局“全烂在百姓手中——好收房产税和遗产税”!我们都知道,现在中国整个房地产市场就是一个“大赌场”,无论你是主动还是被动,都被时代的洪流挟裹进去了,虽然明明知道日后变现困难,还会慢慢地被政府“剪羊毛”,但还得买进,因为你不买进,你家的“存款”是根本保不住的! cpdESc9W  
3`^@ymY  
两害相权取其轻,天性使然嘛! p) 8S]p]  
s;VW %e  
第二、上海人的钱跑出来干嘛? r2=@1=?8  
h=#w< @  
一是上海限购,拿钱回去也没用,我之前的文章也说过,这批上海人投资不同于之前的温州炒房团,他们都是做长线的,不存在资金杠杆的压力! T*x2+(r  
O4R\] B#Xu  
二是放眼整个中国,你的那点钱,除非吃光用光,还有哪里能比得上——“存放在嘉兴的钢筯水泥银行里”更安全更有未来的?你说个地方我看看! EF`}*7)  
:21d  
第三、倘若上海人都成功跑光了,又能如何? RA0;f'"`  
) D@j6r  
退一万步来说,假如上海人都“腰斩”逃掉了,那整个城市的房价将“下陷”,又形成了上海周边的“价格洼地”;一旦洼地出现,新的一批上海人自己或在分销的带领下,又卷土重杀回来了,“春去春会来、花去花会再开”,房价的水位又很快恢复高位,最终达成与周边兄弟城市的平衡状态! +{:uPY#1  
;,f\Wf"BW  
除非只有一个情况,就是整个中国整个长三角的“水位”集体下降,像股市一样凭空蒸发上千亿市值,你觉得有可能吗?股市可以剌破泡沫,房地产剌破试试,要真的到那一步了,那也不是你嘉兴一个城市的事了…… 5CY%h  
朋友们,你们应该有足够的自信,房价才翻了一倍就有点抖了?就有点接不住了?要学学人家阿拉上海拧,十年房价翻了20倍,仍淡定“笑纳之”! [neuwdN  
gNCS*a  
你想想,全国前50强的开发商,一年之内共向嘉兴地区(含五县)砸了几百亿来抢地,人家远道而来,押上身家性命看好你嘉兴(对于他们的公司总部来说,进军嘉兴就等于进军上海了),你却倒好,自己打起退堂鼓来! 2aYBcPFQh#  
AF'<  
6("_}9ZOc