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_`|1B$@x 各位好。 d]pb1ECuu
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VT hr]$2Y 还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？ aa`(2%(: ej`%}e%2
MC}t8L= 这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 XH"+oW / x 6p
a /sj W 斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。 ?pTX4a&> sU ZA!sv
EiL#D wx 如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！ Y$ ys4X *?rWS"B
qd*}d)! 2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！ &riGzU] }}JMw T
_rT\?//B CubQ6@,
.$qa?$ @ ,#A(I#wL~
;sZG= y@ 1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。 s [yWBew AK2Gm-hHK
6pt_cpbR 上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。 Tlsh[@Q tS 'lJu
/ (&E 6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。 B `~EA] d ,c p2Fa c
~RhUg~o 报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。 ,,'jyqD
XA>W >| M&Ka ^h;N
0bg"Q4 不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。 #DTKz]i? /4:bx#;A
Dqx#i-L23 二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？ 9%/hoA) ]pax,| +$C
"|SMRc 2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。 2/ LSB8n| k~ E x_2;#
z M9#1^X 银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。 =)[m[@,c
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Do_}
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;,S|| 去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。 ' wND .DCHc,DxA
[ GLH8R 而如今，外地客首套房，打底就5成首付！ ToXWFX h0GoF A<
k ut=( ; 而且贷款额度，一个月比一个月少。 9wgB J Jl7 < $~lFV
[{znwK@ 而且贷款利率，一个月比一个月高。 ;[v!#+yml
b\k]Jx 6j<9Y
M tN>5k c 针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。 DXFu9RE\{ $~/2!T_
$
V^gFes 二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？ oxwbq=a6yV
[2%[~&4 1K72}Gj)ZL
@IT[-d 20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。 bjZJP\6 067c/ c
{keZ_ 2  ]K=#>rZrB 杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。 这还是针对本地客户。 外地客户更是各种不待见。。 ;FPx
Av X1* 3，限价引起的首付比例再提高。 I= mz^c{ M&Uy42,MR
ewZ?+G+ m 刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。 mxa ~JAlN_ 44]s`QyG
w_9^YO! ! 但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？ 8Sbz)X [);oj<
DiC z%'N 无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！ H?$dnwR
xEb>6+-F@ #8$?#
dT
Y"Cf84E 一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。 @= -(H<0 P"YdB|I
YW }$e W* 列举主流新房计算公式： th?+TNb^ {15j'Qwm
vgfC{]v<W] 一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。 =Tj{)=^/# &,X}M
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F$Q#) 这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。 =u.@W98, K XlmX3RU
B}e/MlX3M 剩余175-60=115万，全部要付现金！ <Xf6?nyZ( |{(< A4W
GABZsdFZ! 实际首付比例高达115/175=65.7% /x VHd @ CprC]X
aukcO ;oG< 让对比再深刻点： (lk9](;L TCr4-"`r-{
<2$vo 去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。 #mxOwvJ r $7 .
&D, Iwq 如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！ yx-{Pj X m%'nk"p9
~#_~DqbMZ5 从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！ .<x6U*)\O
~q$]iwwqT
|z-f 8$ 然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！ ,OE&e* 1 tKbxC>w
/cjz=r1U> P/%7kD@5;
C @(@n!o:!
x|H`%Z 以上三点，导致一个后果： bA;OphO( a:FU- ^B4~
7! O"k# 市场的流通性，急剧萎缩。 mdi!Q1pS {u'szO}k
o`T.Zaik, 流通性变差后，需求端没有了可持续性。 A8{jEJ=)P ZmA }i`
rrD6x> 人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。 ]so/AdT9hA Xp<q`w 0I,
Cxf K(F 于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。 ~7m` p3W@ -y`Pm8
Z8v\>@?5R 上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。 c&[' T+X c_/BS n
\CB^9-V3 本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？ }:m#}s H.5
6
m=l >8
,Py\Cp=Dw
0.MB;gm: 4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。 qv!(In >u K #3^GB3P
_3/u#'m0 最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是： [2:d@=%. B=SA
+{o
SN6 QX!3 满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。 OC ! {8MR G u;40)gm
U/>I! 7oe 这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。 O=K
lc+Oo _u]Z+H"
* #yF`_p 多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。 ;
476t Agc ss20.
YPK@BmAdE 换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。 rZK h}E gtKih
hY)zKX_r 甚至，需要抢得头破血流。 P`tOL#UeZL &4Z8 df!
[P2>KQ\ 改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。 }8'_M/u\ j{C~wy!J
CL<-3y* 尤其是那些大量的上海投资客特供房。 GSA+A7sZ -J v,#Z3
s_^`t+5 这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息： |d0 X1( [^"}jbn/
{_7hX`p 户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。 0\mf1{$"!7 2/SUEnaLy_
2d ts}G 像极了我16年年中，考察过的一个城市： 3 M#x)cW ^B"LT>.[
}T_"Vg q 昆山&花桥。 W ?x~"-* 6 (rm%c
8\J$\Edv  w1Bkz\95 嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。 主力面积段：90和95两种，最大户型110。 目前单价16000-17000元/平。 光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。 &r,vD,
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。 ^EIuGz1@0
&dB@n15'A xM())Z|2
LWr YK i 刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。 B:>:$LIL 5;`Ot2
+2[0q% i 如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？ [I;C 6p g?
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fR1L VLU
b>5* G1 5，总结： .7 .G}z1 h-p}Qil,
_DR@P(0>_ 因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨，
(N/u@ M RFM;?!S
A 6z2KVk 于是，上海人可能要走了。
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gX " 留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 >{AE@@PB^ *,u{, $}2
(-ELxsh d 这就是外溢性市场的标准状态。 Sr+hB>{ k7uX!}
%XR(K@V 我们的前任EX，就是昆山。 h<L_ =)lH o0WwlmB5
yb pOk 去年这时，也是如此这般的模样。 ?_@Mg\Hc tZN'OoZ
Wo/LrCg 满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。 y.WEO> 9y ; 8JO
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑： 6z1>(Za7> <w0$0ku
d6g^>}-!t 你得尽量买嘉兴人认可的房子。 WTj ,9 HhT6gJWrU
MY z\ R
\ 嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。 X /<Q3AK 2 ~! +EH
+ #7)'c 一切都将回到原点。 \ ']_ y\ .Za)S5U
LX;" Mz> 一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 =.6JvX<d1* , n47.S
b,-qy JW6 上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。 Y~-P9
9>[ *y8[:0 cp3O$S
Aw7_ diK^  FSkz[D_} 二手房市场，市场改善需求的源泉。 下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。 eW;0{P
p7]V1w :
e'5sT#T9 l 最后，讲一个小故事。 kTS #>uS
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? 6e At`L[K.
:eW`El 前几天，陪一个开发商朋友市调。 76 RFu@k 7G
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@LR :^>&* 他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。 vC%8-;8{H (b;*8
%j2ZQ/z 我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。” >Ef{e6 oC1Nfc+
N Uo 我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。” 4Y4QR[>IU3
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p Iz 摘自禾枫说楼公众号 &bT \4 a X :,1^ <%:,{u6
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