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[楼市杂谈]上海人走了！留下一堆上海投资特供房，嘉兴房产又该何去何从？ [复制链接]

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筱晓
月薪1000穷苦农民
 

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 0 发表于: 2017-07-16 13:01:09 , 来自:美国
Xg l %2'  
 nTw:BU4jd  
各位好。 R%~~'/2V  
 Lp3pJE  
A k~|r#@  
 txm6[Io  
还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？ C8do8$  
^$mCF%e8H  
 4`'Rm/)  
这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 _+)n}Se  
Q-A_8  
 'K}2m  
斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。 3DxgfP%n  
xXnSo0`L F  
 (#x&Y#5  
如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！ _j4 K  
+K8T%GAr  
 QpiDBJCL  
2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！ `9k\~D=D~  
3''Uxlo\  
 zlB[Eg^X  
v9!] /]U^  
 =(~*8hJ  
?v-!`J>EF#  
 <;@E .I\N  
1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。 /cVZ/"  
VD $PoP  
  %{UW!/  
上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。 s'd\"WaQV  
6;@:/kl t  
 YE:5'@Z  
6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。 ,&s"f4Mft  
RQu[FZT,  
 IGo5b-ds  
报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。 C!nbl+75  
 a2]>R<M  
il"pKQF  
  R7;X  
不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。 /!.]Y8yEH  
@HE?G  
 BlM(Q/z  
二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？ iA`.y9'2  
n<@C'\j@  
 5Vdy:l  
2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。 3[?;s}61  
Jh36NE8r  
 =s*4y$%I  
银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。 DGw*BN%`  
 ~ 588md :  
kIe)ocJg  
 &OkPO|  
去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。 K@oyvJ$  
}7K~-  
 ;>fM?ae5  
而如今，外地客首套房，打底就5成首付！ uJ fXe  
A;6ew4  
 )3V1aC  
而且贷款额度，一个月比一个月少。 g&Uu~;jq]  
sPl3JP&s  
 {qU;>;(  
而且贷款利率，一个月比一个月高。 U-$nwji  
 )nq(XM7  
:22wq{  
 cXr_,>k  
针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。 I"Q U{]|J  
L s3r( Tf  
 &m]jYvRc  
二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？ S\GxLW@x  
 D'^%Q_;u  
b.8T<@a  
 E8t{[N6d  
20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。 <xrya _R?  
: w>R|]  
 @Jb-[W$*  
k! x`cp  
杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。
这还是针对本地客户。
外地客户更是各种不待见。。
OHnsfXO_V  
 glkH??S  
3，限价引起的首付比例再提高。 SL\15`[{  
CL?=j| Ea  
 &Z9rQH81f>  
刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。 a] 6d hQ`  
>svx 8CT  
 Bt1v7M  
但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？ Y:Jgr&*,z  
(h[. Ie  
 cK\?wZ| Y  
无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！ ,% .)mf  
 v`Ja Bn  
7h:EU7  
 B1%xU?  
一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。 9[ o$/x}  
V@EyU/VJ  
 >7 cDfv"  
列举主流新房计算公式： E}#&2n8Y  
KFaYn  
 |@f\[v9`  
一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。 ~jz51[{v  
HV]u9nrt#  
 u?>8`]r  
这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。 }D3hP|.X  
; 3sjTqD  
  9/I xh?  
剩余175-60=115万，全部要付现金！ Sw?EF8}[  
wS >S\,LV  
 [L ' >  
实际首付比例高达115/175=65.7% ^i8(/iwdJE  
6uk}4bdvq  
 t\v~ A0  
让对比再深刻点： Sogt?]HB$  
t8.3  
 ~~m(CJ4S  
去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。 Bo'v!bI7  
|1e//*  
 ~0}d=d5g  
如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！ k @gQY_  
e)87 & 7  
 2p58_^l  
从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！ gkca{BJ   
YOA)paq+  
 #>sI XY  
然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！ fhC|=0XB  
i.KRw6  
 tDMNpl  
"x0KiIoPk  
;hEeFJ=/G  
 KYl!Iw67d  
以上三点，导致一个后果： QR<<O  
)@=fGNDt  
 w02C1oGfx  
市场的流通性，急剧萎缩。 .&8a ;Q?c  
4AF.KX7  
 [F{P0({%?  
流通性变差后，需求端没有了可持续性。 L!`PM.:9  
J: I@kM  
 IP)%y%ycw  
人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。 b d C  
&^Gp  
 e5'U[ bQm  
于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。 Q|U [|U  
{M\n  
 ]*Kv[%r07c  
上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。 @%fL*^yr;C  
PR,8c  
 1?Tj  
本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？ 4[Wwm  
,pVe@d'  
 s k3 AwG;A  
Pa$"c?QUy  
 eF' l_*  
4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。 g yT0h?xDt  
\]dvwN3x  
 Z.s0ddM s  
最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是： (CJx Y(1K  
\Xr*1DI<  
 C\^,+)Y\~  
满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。 o*oFCR]j  
b&AeIU}&  
 0Fsa&<{6?  
这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。 ~)6EH`-  
)HX(-"c  
 "M^mJl&*b  
多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。 #qK5i1<  
{A)9ePgv!  
 +wI<w|!  
换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。 _c}# f\ +_  
*u< ZQq  
 yW"[}L h4  
甚至，需要抢得头破血流。 <\P `<  
>Pvz5Hf/wW  
 %'S[f  
改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。 _N0N #L4M  
8`90a\t'Z  
 VSh&Y_%  
尤其是那些大量的上海投资客特供房。 ,/!^ZS*  
<|w(Sn  
 p\.IP2+c  
这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息： N:Ir63X*#  
D6C h6i5$  
 *>xCX  
户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。 Q^* 3 3  
3UUN@Tx  
 . lNf.x#u  
像极了我16年年中，考察过的一个城市： %8d]JQ  
OGG9f??  
 dfZ`M^NU  
昆山&花桥。 k dhwnO  
_1~pG)y$U  
 6)>otB8)J  
\5Y<UJ Ki  
嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。
主力面积段：90和95两种，最大户型110。
目前单价16000-17000元/平。
光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。
Tk `|{Ph0  
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。 JC;&]S.  
 K6|R ;r5e{  
8NTE`l=>/  
 Qd>\{$N  
刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。 z*9 ke  
uf"(b"N0  
 S6fbwZZMG  
如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？ H5o=nWQ6e  
;kT~&.,y  
 8Dn~U :F/?  
wzBw5n f\  
 py'xB i6}v  
5，总结： ) t CNp  
sk AF6n  
 {i}E)Np  
因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨， k+Z2)j"  
!/=.~B  
 h 9}x6t,  
于是，上海人可能要走了。 Y%>u.HzL  
Pw5[X5.DX  
 & x_ #zN]  
留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 Eh$1p iJG  
BO%'/2eV  
 -=ZDfM  
这就是外溢性市场的标准状态。 t+{vb S0  
'|<S`,'#hg  
 &:1q3 gDm  
我们的前任EX，就是昆山。 Mz\l C)\B  
,_Kr}RH  
 <y&&{*KW8m  
去年这时，也是如此这般的模样。 yT~x7,  
ExeZj8U  
 E=`/}2  
满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。  L|6I  
 T;V!>W37  
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑： DgY !)cS  
8 VhU)fY  
 g!9|1z  
你得尽量买嘉兴人认可的房子。 l[rK)PM   
I0!]J{  
 j0s$}FPUI  
嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。 o^m?w0 \  
5G$5d:[(  
 !e*T. 1Kz  
一切都将回到原点。 5HIQw9g6  
FYK`.>L28  
 (t@ :dW  
一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 S5d  
\f)GW$`  
 1l Cr?  
上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。 Ok fxX&n  
 ./L)BLC i  
\PcnD$L  
 dC|6z/  
d`=LZio  
二手房市场，市场改善需求的源泉。
下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。 o"_'cNAz  
8m=O408Q  
 OmS8cSYGc  
最后，讲一个小故事。 ncUS8z  
 p@[ fZj  
< fV][W  
 yc`*zLWh  
前几天，陪一个开发商朋友市调。 q6<P\CSHy<  
_uXb>V*8  
 J_.cC  
他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。 b&dv("e 4  
-Mz [S  
 d ez4g  
我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。” Ez-Q'v(9  
w~ON861  
 $2RSYI`py  
我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。” lW|v_oP9  
 Aa4Tq2G  
,>8w|951'  
 )^+hm+27v  
摘自禾枫说楼公众号 e<[ ] W4"A  
s~9n13z  
QR_h#N2h  
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只訴溫暖不言殤 威望 +1 - 2017-11-01
芳芳28 威望 +1 - 2017-07-17
奋斗小青年 威望 +1 - 2017-07-17
俺是退伍兵 威望 +1 - 2017-07-17
论事 威望 +1 - 2017-07-16
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zjliuqinfeng
月薪1000穷苦农民

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只看该作者 1 发表于: 2017-07-16 13:34:16 , 来自:中国
 
又是禾枫说的，他是个怪人
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blwy
月薪2000刚毕业大学生

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只看该作者 2 发表于: 2017-07-16 14:27:07 , 来自:亚太地区
    
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野人王
月薪1000穷苦农民

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只看该作者 3 发表于: 2017-07-16 16:50:54 , 来自:IANA
 
目前只是在做表象！把交易流动性降低！但人们的购买意愿还是没有降低，炒房理念依然根深蒂固！目前国家还没有从根本上制止这些！意味着目前调控依然是双刃剑，一旦国家需要，就把调控措施放开了，继续房产拉动经济！所以，只要没有法律性的文件固定下来，还是有大副反弹的可能
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筱晓
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只看该作者 4 发表于: 2017-07-16 17:30:47 , 来自:美国
回 野人王 的帖子
野人王:目前只是在做表象！把交易流动性降低！但人们的购买意愿还是没有降低，炒房理念依然根深蒂固！目前国家还没有从根本上制止这些！意味着目前调控依然是双刃剑，一旦国家需要，就把调控措施放开了，继续房产拉动经济！所以，只要没有法律性的文件固定下来，还是有大副反弹的可能 (17-7-16 16:50)  Fv pU]  
P}v ;d]  
长效机制呼之欲出
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花仙子苗
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只看该作者 5 发表于: 2017-07-16 19:24:49 , 来自:鏈煡IP
 
崩盘论快来了
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忍！
月薪1000穷苦农民

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只看该作者 6 发表于: 2017-07-17 09:08:28 , 来自:中国
 
野人王:目前只是在做表象！把交易流动性降低！但人们的购买意愿还是没有降低，炒房理念依然根深蒂固！目前国家还没有从根本上制止这些！意味着目前调控依然是双刃剑，一旦国家需要，就把调控措施放开了，继续房产拉动经济！所以，只要没有法律性的文件固定下来，还是有大副反弹的可能 (17-7-16 16:50)  "1a;);S=*)  
s{^B98d+W  
现在老百姓手上基本都没钱了还卖给谁要的B房？
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一丙512
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只看该作者 7 发表于: 2017-07-17 10:59:03 , 来自:浙江省嘉兴市
看看
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夏至蛙鸣
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只看该作者 8 发表于: 2017-07-17 15:18:44 , 来自:浙江省杭州市
 
跌下来普通老百姓才有机会
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恋@口香糖
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只看该作者 9 发表于: 2017-07-17 16:03:24 , 来自:浙江省嘉兴市
“上海人要跑了，菊花残，满地伤，你的房价已翻倍，我们嘉兴人该何去何从……”，在我看来，这纯属利用民粹主义来搏眼球的技俩，我倒想问问“上海人要跑了，是怎跑的？” E2M<I;:EA  
第一、上海人能跑得掉吗？ x1Gx9z9  
>c_fUX={  
除了限售不说，现在无论是在嘉兴还是在上海等所有城市，都是“买易抛难”，因为压根就“没人接盘”！ oJD]h/fQs  
/W .s1N  
而且，政府也不让你集体跑路，还记得前些年的“企业破产潮”吧，要“排队倒闭”的，不是你想倒闭就倒闭，相信房地产也是如此，不可能出现集体抛盘的浪潮！ 9}QIqH\p  
z6)N![ X  
因为你无法插队先抛的，到时没“售房指标”你根本卖不了，就如现在没“房票”你没法买进一样样的。 UJ,vE}=_{  
oaQW~R`_  
这是事实，没有什么好忌讳的，其实这也是政府乐见其成的结局“全烂在百姓手中——好收房产税和遗产税”！我们都知道，现在中国整个房地产市场就是一个“大赌场”，无论你是主动还是被动，都被时代的洪流挟裹进去了，虽然明明知道日后变现困难，还会慢慢地被政府“剪羊毛”，但还得买进，因为你不买进，你家的“存款”是根本保不住的！ '!A}.wF0  
{F wvuk  
两害相权取其轻，天性使然嘛！ F^/KD<cgK  
^B1Ft5F`b  
第二、上海人的钱跑出来干嘛？ O1~7#nJ*4[  
|@_<^cV110  
一是上海限购，拿钱回去也没用，我之前的文章也说过，这批上海人投资不同于之前的温州炒房团，他们都是做长线的，不存在资金杠杆的压力！ ulzX$  
CJk"yW[,|  
二是放眼整个中国，你的那点钱，除非吃光用光，还有哪里能比得上——“存放在嘉兴的钢筯水泥银行里”更安全更有未来的？你说个地方我看看！ j1`<+YT<#  
`^Ll@Cx"  
第三、倘若上海人都成功跑光了，又能如何？ &wlD`0v  
G2N0'R "  
退一万步来说，假如上海人都“腰斩”逃掉了，那整个城市的房价将“下陷”，又形成了上海周边的“价格洼地”；一旦洼地出现，新的一批上海人自己或在分销的带领下，又卷土重杀回来了，“春去春会来、花去花会再开”，房价的水位又很快恢复高位，最终达成与周边兄弟城市的平衡状态！ SZTn=\  
0uD3a-J  
除非只有一个情况，就是整个中国整个长三角的“水位”集体下降，像股市一样凭空蒸发上千亿市值，你觉得有可能吗？股市可以剌破泡沫，房地产剌破试试，要真的到那一步了，那也不是你嘉兴一个城市的事了…… v' t'{g%  
朋友们，你们应该有足够的自信，房价才翻了一倍就有点抖了？就有点接不住了？要学学人家阿拉上海拧，十年房价翻了20倍，仍淡定“笑纳之”！ ;.AMP$o`(Y  
8Ygf@*9L4  
你想想，全国前50强的开发商，一年之内共向嘉兴地区（含五县）砸了几百亿来抢地，人家远道而来，押上身家性命看好你嘉兴（对于他们的公司总部来说，进军嘉兴就等于进军上海了），你却倒好，自己打起退堂鼓来！ 6:wk=#w  
j_5&w Znq  
L*4"D4V  
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