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~Z\8UsVN 各位好。 |s7s6k)mm
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K[ I=6 还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？ [owW iN4`s w$3 ,A$8
8bTn^!1 这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 -^&<Z
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ne >pOK<vZ 斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。 b1 (T4w6 >!eAM )
,`'Qi %O 如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！ @6Y?\Wx$w wL +s8#{
QyEn pZ8?a 2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！ & jS>Us Gh u
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R`4sE 1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。 0at/c-K` x>**;#7)
hE-h`'ha` 上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。 -$pzl,^ h aB_F9;IR
EuZ<quwWg 6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。 @:oXN]+
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ef 8s<5"4 报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。 AHD=<7Rs
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T;Lkaxsn 不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。 5Mro Nr TJ10s%,V
H`*LBqDk 二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？ AFq~QXmr) J?*1*h
*D'22TO[[! 2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。 :NhO2L 4X!/hI=jq
7BE>RE=) 银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。 xs{3pkTYD
p2hB8zL RVZ")Z(
$h+1u$po 去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。 `LrHKb
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~ 而如今，外地客首套房，打底就5成首付！ aZH:#lUlj bZ dNibN
@3>u@ 而且贷款额度，一个月比一个月少。 6|gCuT4 rlML W
{0[tNth'h 而且贷款利率，一个月比一个月高。 y%&q/tk
35h 8O,Y +jAGGv^ )
R4[N:~Z$| 针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。
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.yMEIUm 二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？ OC _+("N
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K%,2=. 20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。 4.k0< 4)S,3G
.UQzPnK  X1DF*wI 杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。 这还是针对本地客户。 外地客户更是各种不待见。。 uu- PJTNZ
_?-E7:Sw 3，限价引起的首付比例再提高。 JYMiLph< I5X|(0es
ny] ?I 刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。 TtJH 7 f&=AA@jLv
XPavReGf 但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？ +vw \y qFicBpB
B~ 'vCuE 无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！ Q3XpHnufu+
P9/q|>F =T3 <gGM
'50OgF' 一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。 ]Oe2JfJwx /74QMx?
;nI] !g: 列举主流新房计算公式： 0%32=k7O[ S50k>_a;
OyU5 DoDz1 一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。 J-[,KME_^ l?E{YQq]
Wjo[ENHM 这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。 ,cX D.y =%BSKSG.
a]$1D !Anc 剩余175-60=115万，全部要付现金！ j:Xq1f6a jSJqE _ 1
|O{m2Fi 实际首付比例高达115/175=65.7% \ q >bs|2 DRSr%d
S U MrFd~ 让对比再深刻点： , bZL C N,<uf@LQ
I:E`PZ 去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。 MH
=%- S FDv<\2+ c
OstQqV%@ 如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！ TCMCK_SQL L\37xJo
T tfo^ksw 从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！ xI{)6t$` 55G + ;
UZWioxsKr+ 然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！ pD8+ 4;A ~ jWn4
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PoHg,n] 以上三点，导致一个后果： EW}Bz h>b zZ:>do\2
DKH-Q(M56 市场的流通性，急剧萎缩。 . zr-:L5{ $6qh|
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-fM1nH& 流通性变差后，需求端没有了可持续性。 2\R'@L*
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ru'F 6?d 人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。 d}Xr} fIM, lt
)n1_(; 于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。 jxP;>K7O a f6M,{F
7( #:GD 上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。 T*I{WW ]q\b,)4
e
<c*FCblv 本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？ [Hx0`Nc K gBd]B03
O8f ?; ]
ov|d^)'
u :}%xD6 4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。 Y`KqEjsC* LmRy1T,act
ZVW'>M7. 最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是： S};#+ufgTt SbcS]H5Sk
&`h{i K7 满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。 !zBhbmlKt at @G/?
*$#W]bO 这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。 <g-9T -Ky .Q<>-3\K
"x%Htq@ 多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。 nz%DM<0$ UJ%R
SP@ > vl+; 换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。 OwuE~K7b{ K:J3Z5 "
QZ!Y2Bz(4 甚至，需要抢得头破血流。 %]\kgRr
#+JG(^%B
fAF1"4f 改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。 S2E8 G q9 GeI-\F7b
Cwr~HY 尤其是那些大量的上海投资客特供房。 ^0Zf,40 5 CuuG<0
X3(tuqmi 这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息： .n TwPrG W'els)WJ|x
hC:n5]K 户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。 W=lyIb{?^0 eJ,/:=QQ{
Ltv]pH}YN 像极了我16年年中，考察过的一个城市： xP_cQwm`1 rW<KKGsRWQ
) g0%{dfJ 昆山&花桥。 ysJQb~2q >u >5{4
)S3\,S-.  zof a-7'Bn 嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。 主力面积段：90和95两种，最大户型110。 目前单价16000-17000元/平。 光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。 bw (a6qKK
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。 t9nqu!);
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uyO/55;HO 刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。 j~"Q3P;V f W!a|?e$
!]4 2^?GH 如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？ Q}`0W[a
~ @>u}eB>Kn
LuN c, n%
E{`kaWmC&~
i 6R~`0>Q 5，总结： vN Vox0V -^K"ZP1
^"2 i 因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨， 7jxslI&F ?:pP8/y
0\H\lKcK 于是，上海人可能要走了。 |<HPn4
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bNm#tmSt 留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 ICpAt~3[M jGJLSEe_
YA ''2Ii 这就是外溢性市场的标准状态。 Az9?Ra;U 6RG)` bu
# Nk;4 :[ 我们的前任EX，就是昆山。 *7:>EP N c1"g1JR
oNr-Q& C, 去年这时，也是如此这般的模样。 H[{ F'c[e neB\q[k
6 q*9[<8 满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。 lyIl-!| eds o2
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑： T m,b,hi$ bhID#&
.O74V~T 你得尽量买嘉兴人认可的房子。 |_LU~ 7./ >x/z7v?^I
WM
Fb4SUR 嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。 vmi+_] DD7h^-x
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UM"& 一切都将回到原点。 %;cddLQ\xY %.vQU @2A
3? [dE< 一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 u&1q [0y 'ZT^PV \
00'%EYO 上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。 ;QWIsVz
hwu]Er.gn M:XSQ["6>V
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K{F  C.~,qmOP 二手房市场，市场改善需求的源泉。 下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。 F{Z~ R
Mxe}B'
zepm!JR1 最后，讲一个小故事。 ^2+yHw
p%#<D9S 9Kpa><
Fa?~0H/DL 前几天，陪一个开发商朋友市调。 .)RzT9sg (XeE2l2M
>,TUZ 他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。 Z&#('Z %kv0We fs
3XL#0\im?s 我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。” 11TL~ xFh ~kQA7;`j$
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Md 我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。” !5.8]v
XJ;D =~ M}d_I+
?!;7:VIE 摘自禾枫说楼公众号 2w59^"<, mlixIW2 &atuK*W>
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