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m[2[9 bQ0 各位好。 |^U QVNJ
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# @`c7SR 还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？ I5l%X{u"N JkT!X
85Yi2+8f4 这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 '[F`!X hp2E! C ma
bF_0',W 斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。 $poIWJM c gAsmPI.K
Qu=b -9 如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！ }( Fmr7%m =CD6x=
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@Q2E1Uu% 2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！ 1)
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^$O(oE(D 9D=X3{be#
|mn} wNUN] |g^YD;9s.
*kK +Nvt8s 1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。 l9eTghLi .U|'KCM9m
!w%c= V]tV 上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。 H@wjZ;R 6IT6EkiT
K\xM%O? 6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。 y|MhV/P04 4To$!=
e\[q3J 报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。 b' M"To@
lrKT ?siB ,pTZ/#vP#
9ETdO,L)f 不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。 X{V s 9H4"=!AAgD
i>h 3UIx\ 二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？ eF{uWus v+Y^mV`|
AU`z.Isf 2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。 E8sM`2z5 af>i
L,#YP#O,j 银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。 rqN+0CT
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jmv=rl>E* 去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。 J0R{|]W8 @aUNyyVP
F1$XUos9 而如今，外地客首套房，打底就5成首付！ ,WOCG 2h {{P 3Z[
] 6`K 而且贷款额度，一个月比一个月少。 qG
20 } #e=*8F7
_^b\#Jz4U3 而且贷款利率，一个月比一个月高。 ]O:8o<0
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5TuwXz 1v 针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。 e#mf{ 1& ^znUf4N1
jmq^98jB 二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？ &glh >9:G
Pz2Q]}(w ~gZ1*8 s`
[olSgq!3 20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。 jsgDJ} R#~l[S8u^
* .wj3' wV  3
I%N4K4 杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。 这还是针对本地客户。 外地客户更是各种不待见。。 l{8O'4;
oO?+2pTQV 3，限价引起的首付比例再提高。 Q!IqvmO @(6i 1Iwu9
a6z0p%sIZ 刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。 ,R-k]^O xu-bn
mk~CE 但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？ MhE".ZRd L6ns VL&
)^q XjF 无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！ Z D" *fr
o ?05bv cL4Go,)w
$RI$VyAjD 一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。 _ti ^i\8~ X}3?k<m
v:74iB$i/C 列举主流新房计算公式： RLQ*&[A} s1W n.OGR4
6 A]a@,PC 一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。 3*%+NQIj Rfv vX$
5X];?(VTsb 这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。 Px?"5g#+ 1nvT={'R
A~E S{Zkh 剩余175-60=115万，全部要付现金！ 8irT G A +[n#{;]<
v.:Q& ] 实际首付比例高达115/175=65.7% J7 {D6@yLS o+}1M
w0$+ v / 让对比再深刻点： Gb[J3:. #G0'Q2
~ 0-)S@ 去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。 =(TMcu$4` ckP AH E@
@Q ~; @M 如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！ It/' R-H X[<#B5
:f7!? ^;y> 从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！ {*hGe_^ pQ7elv]
_hJ+8B^` 然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！ OC,yL Q 4n(w{W>
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d<=!*#q;o 以上三点，导致一个后果： /03 Wst DU*q hW`X
PK&&Vu2M 市场的流通性，急剧萎缩。 yF|yZ{ 2'W# x
q%A>q ;l: 流通性变差后，需求端没有了可持续性。 UL~~ J[1r HXdo:#xEO
/u]#dX5 人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。 =$^}"} $
8VG~n?y
~ LF M,@ 于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。 +[i r7?Y. 5HbJE'
+B +cN[d 上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。 O<>+l*bk .pl,ujv
W!9~bBF', 本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？ 8>vNa {uZ|Oog(p
5\JV }
%O[1yZh
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FoYs <aER 4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。 v1 ?G +",`Mb
6N4/p=lE 最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是： h-1eDxK6
9Q ".166
>s E5zj|V 满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。 N~ -N Q %^=fjJGV{~
2'"$Y' 这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。 W39R)sra ^Slwg|t*~P
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I8 aMb 多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。 z,nRw/o ~>@Dn40
,=tVa]) 换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。 uBk$zs u OEFb
;APpgt4 甚至，需要抢得头破血流。 1anV!&a<K( p&F=<<C
/q %TjQ}F 改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。 vm+EzmO,! BCya5!uy
#gOITXKs 尤其是那些大量的上海投资客特供房。 c@{,& ,vsj |WeLmy%9
,\5]n&T;r 这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息： Vkex&?>v$ EIl _QV6
a%f5 dj+ 户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。 :L9\`&}FS kImGSIJ
5|:=#Ql* 像极了我16年年中，考察过的一个城市： !+cRtCaA:: d]h[]Su/?
&^th KXEC 昆山&花桥。 EOV<|WF> =o= )EU{~
^HKxaW9W  &adKKYN 嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。 主力面积段：90和95两种，最大户型110。 目前单价16000-17000元/平。 光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。 io:?J nQSA
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。 WKp Hb:H
.N] ^g# pTmG\wA~$
+D1;_DU 刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。 bTKzwNx '< m[
ti whG%?2 如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？ u=#!je C,-V>bx g
c*!bT$]~\
2:i`,
*D]/V U 5，总结： BZsw(l4/0' b n^^|i
ms3 Ec`i9 因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨， +98~OInySZ [kz <2P
h vGb9 于是，上海人可能要走了。
4MRHz{`wa CN:
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e&F,z=XJ} 留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 bM8b3, }?n VX&KG G.6
qX:54$t 这就是外溢性市场的标准状态。 g<KBsz!{ NK*~UePy
2NsI3M4$8 我们的前任EX，就是昆山。 (a`z:dz} Z/hSH
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R^dAwt`.D 去年这时，也是如此这般的模样。 2hf]XV\ X >F/0/
sBF}j.b 满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。 ux VXnQQ G?=X!up(
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑： 0_qqBL. 4 *BBP"_$
if:2s S9r 你得尽量买嘉兴人认可的房子。 i/ oa KpPN 3,tKqR7g
u-j$4\' 嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。 w{K_+}fAC GC$Hp!H
-YHlVz 一切都将回到原点。 D4n ~ 2] |/Zp Z7
l[Ng8[R 一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 #)=P/N1 `6 lc] r
#i. M-6SRd 上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。 5@Ot@o
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O,9KhX+  GR O[&;d` 二手房市场，市场改善需求的源泉。 下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。 XkuNLs4
Aq QArSu,
K-k;`s# 最后，讲一个小故事。 A(Ugam~}
J h M.P9 \|DcWH1
bPOehvK/ 前几天，陪一个开发商朋友市调。 -`iZBC50 rt!5Tl+v
FB6`2E%o 他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。 k=w%oqpN Jan73AOX
Q>JJI:uC4 我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。” f]%$HfF @ : B$
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M*8Ef^-U`t 我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。” `IkWS7|
Q F'N8 Kla `EBo(^n}O
OPBnU@=R 摘自禾枫说楼公众号 Bz9!a k~4 U`ID Z{g 9dJARSUuF
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