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转自禾枫说楼（一家嘉兴的房产经纪公司） A>?f bY2n
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各位，深夜好。 ~JXHBX
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又到了6.30日，一年一度的年中总结时。 1bB K1Uw
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这半年，太特殊，特殊到完全不能用任何数字来阐述这神奇而荒诞的嘉兴楼市。 HZ}*o%O
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直接了当说结果吧： 7'|PHQ? S
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1，这半年，嘉兴房地产开发和营销水平，几乎没有任何进步，甚至倒退。 <-F"&LI{<
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所有的房产人都在为了申领预证和网签备案绞尽脑汁，都在小心翼翼处理和安抚关系户。 Q-F9oZ*0
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至于房子造的如何，没多少人真正关心，甚至包括大量的购房人也并不关心自己的房子质量如何。 6fkr!&Dy7
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不理性的市场，终究会有一天会暴露问题。很多房子现在卖得很好，能不能顺利熬过交付，我看悬！ L,6Y=?
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2，上半年3-5月这波疯狂的行情，来自于限价+扭曲的供应+杠杆支撑。 CC\z_C*P-p
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整个国家的一手房都在被严格限价。 +a/o)C{
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于是一手房要么以低于市场价两成左右的价格入市，要么回家默默造房子延迟申领预证。 akQH+j
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一二手房价格倒挂，供应量严重扭曲不足，外加金融贷款放量支撑，行情上扬情理之中。 -Q6pV<i
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3，下半年，这些因素，都将消失！ v gj^ -
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供应，即将有10+的新盘将集中在7-8月放量入市，总体量将达150万方+，新房市场一房难求局面，马上结束。 ~8*oGG~s
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金融杠杆，釜底抽薪！近日走访大量银行，几乎每家银行的贷款额度，都是一天比一天紧，一个月比一个月紧。这是直接改变需求能级的重大利空------如果银行不能放贷款，开发商又要快销回正现金流，那手握100万现金的你，本来能买200--300万的房子，而如今只能买100万的房子。 c~xo@[NaS
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银根紧缩，贷款收紧，另一方面使得二手房交易大幅下滑。本来二手房就因价格与一手房出现倒挂，成交猛减，目前又面临贷款紧张，这将直接杀死二手市场。寒冬以至，各位中介经纪人朋友，做好过冬准备。 86# mmm)
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二手房交易量大幅下滑，又使得市场流通性萎缩。改善型需求的客户，会因为无法卖出自住房，无法贷款，而无法换房。需求端，再次大幅缩水。 n5.>;N.*
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流通性，这个数据将在下半年成为关键词。 |a{]P= <q
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4，限价引起的便宜房，还会一房难求么？ K//T}-Uub
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限价是这波行情的起点，也是投资需求爆发的动力源泉。但目前，开发商已找到应对之策------卖装修房。据我们统计，即将或已经开盘在售的10个项目中，只有2-3个不带装修，其他全部卖。带装修的目的，有些只为了做溢价。 8[)]3K x
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下半年，大量的精装房将占据市场，如果再捆绑车位，首付比例将达到5-6成，面对外地客户更是高达7-8成。还能一房难求开盘售罄么？对于需求端的表现，是重大考验！ IY6_JGe_w
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5，百试百灵，基数巨大的上海客户会怎样？ {X<4wxeTo
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在过去的一年，上海客户几乎被证明为兵来将挡，水来土吞。可谓战无不胜，横扫千军。 _I_?k+#WFe
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但时至今日，好多点都不同了。 V wV Q|UH
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首先，全长三角都知道上海客的购买力。于是整个长三角的出价能力，都会考虑上海需求。于是湖州19块地，都是高溢价。嘉兴五县两区，地块楼面价都接近或超过万元。这些地王，尤其是偏远乡镇的地王，大部分都瞄准了上海客。一个嘉善分分钟被秒，一个嘉兴三个月清光，那加上南通湖州呢？整个长三角呢？ =nx:GT3&[
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其次，银根紧缩，明面上的外地客户首付比例已达50%。如果加上精装修、车位等杂七杂八的溢价，实际首付比例已高达6-8成。而这个数字，在去年九月，外地客户的首付比例最低还只有2成！而且是真正的2成！而且还是1W以内的单价！ qQOD
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目前，很多住宅楼盘的上海客流速，已经在大幅下滑了。上海分销，未来将会成为稳定的补充，但一定不是唯一的救命稻草。 #we>75l{+R
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总结： *fi;ZUPW3
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银根紧缩，供应增加，需求减弱，市场将逐渐降温。甚至，降温的速度会比我们想的更快。 ny(GTKoUz
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终于又到了好好谈产品，认真做楼盘的时候。 Z .':&7Y
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未来市场上吃香的楼盘，要么你对现金回款要求不高，要么你产品足够出色价格足够低吸引全款客户，否则，热卖将变得不太容易。 H [Lt%:r
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给房企朋友的建议：居安思危，以诚待人。今天你不尊重市场和客户，明天市场和客户就不会尊重你。 F|l`YtZZd
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给购房朋友的建议：换房很难，当断则断。多留点现金，指不定哪天，你苦等一年多的新盘，突然就会开了呢。 { ^2W>^
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哪些盘早已符合预售条件却仍为开盘？ /.)[9bQ<
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兴业璟颐湾，翰林兰庭二期，御品公馆，艺墅家二期，台昇二期。还有紫元尚宸、湘湘恬园、玖溪花苑等只开了部分，尚存大量。 QW~5+c9JJ
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针对的是嘉兴的楼市~~~ Ji6`-~ k
