P@bPdw!JA
转自禾枫说楼（一家嘉兴的房产经纪公司） ;wJe%Nw?
cD9U ^SOS
r?~_ ^
e2fv%
8_w h9
各位，深夜好。 "([gN :
/)RH-_63
x4 4V
9-o
又到了6.30日，一年一度的年中总结时。 e1b?TF@lz
HS*Y%*
,yp#!gE~
这半年，太特殊，特殊到完全不能用任何数字来阐述这神奇而荒诞的嘉兴楼市。 p5"pQe S
(:]+IjnE
r(>812^\
直接了当说结果吧： 7m%12=Im 5
#Mk3cp^Yl
=i}lh }(
K8&) kfyI
1，这半年，嘉兴房地产开发和营销水平，几乎没有任何进步，甚至倒退。 gKQ s:25
"3 ++S
#" "T>+
所有的房产人都在为了申领预证和网签备案绞尽脑汁，都在小心翼翼处理和安抚关系户。 6pb~+=3n
b{&'r~
^?0'\Z
至于房子造的如何，没多少人真正关心，甚至包括大量的购房人也并不关心自己的房子质量如何。 T++q.oFc
$v _&j E
wQ/.3V[
不理性的市场，终究会有一天会暴露问题。很多房子现在卖得很好，能不能顺利熬过交付，我看悬！
|Ch ,C
+2tFX
/V cbT >=
ePq (.o
?v:FGO
2，上半年3-5月这波疯狂的行情，来自于限价+扭曲的供应+杠杆支撑。 | aU8 WRq
M* c F'go
0)zJG |
整个国家的一手房都在被严格限价。 LB({,0mcX
BK)<~I
@ G!Ir"Q
于是一手房要么以低于市场价两成左右的价格入市，要么回家默默造房子延迟申领预证。 LRaO}-<b
W!"QtEJ,
E 6MeM'sx
一二手房价格倒挂，供应量严重扭曲不足，外加金融贷款放量支撑，行情上扬情理之中。 b)#rUI|O
V60"j(
MGK?FJn_?
_B ^X3EOc
sZ7,7E|_
3，下半年，这些因素，都将消失！ `t9k!y!GV
Kwm_ Y5`A
hwvi tD!0
供应，即将有10+的新盘将集中在7-8月放量入市，总体量将达150万方+，新房市场一房难求局面，马上结束。 a * }>yad
_Wk*h}x
>S0kiGDV{
金融杠杆，釜底抽薪！近日走访大量银行，几乎每家银行的贷款额度，都是一天比一天紧，一个月比一个月紧。这是直接改变需求能级的重大利空------如果银行不能放贷款，开发商又要快销回正现金流，那手握100万现金的你，本来能买200--300万的房子，而如今只能买100万的房子。 -ON-0L
@*|UyK.
2 ( I4h[
银根紧缩，贷款收紧，另一方面使得二手房交易大幅下滑。本来二手房就因价格与一手房出现倒挂，成交猛减，目前又面临贷款紧张，这将直接杀死二手市场。寒冬以至，各位中介经纪人朋友，做好过冬准备。 .nNZ dta&=
L%3B p/`S
_u;pD -
二手房交易量大幅下滑，又使得市场流通性萎缩。改善型需求的客户，会因为无法卖出自住房，无法贷款，而无法换房。需求端，再次大幅缩水。 Y^DGnx("m
@+~>utr
3(t3r::&
流通性，这个数据将在下半年成为关键词。 Y~!A"$
cL%"AVsj
>
O8>&J-+2
v:Gy>&
KiFTj$w,
4，限价引起的便宜房，还会一房难求么？ B#`'h~(7
~xDu2 -5
} 7:T?
`V:
限价是这波行情的起点，也是投资需求爆发的动力源泉。但目前，开发商已找到应对之策------卖装修房。据我们统计，即将或已经开盘在售的10个项目中，只有2-3个不带装修，其他全部卖。带装修的目的，有些只为了做溢价。 .x] pJ9
Yv)c\hm(7j
:.=j)ljTx
下半年，大量的精装房将占据市场，如果再捆绑车位，首付比例将达到5-6成，面对外地客户更是高达7-8成。还能一房难求开盘售罄么？对于需求端的表现，是重大考验！ k{S8q?Gc
x)Zm5&"Gg
4i&Rd1#0dI
gm-9 oA
X
h {zb)'R
5，百试百灵，基数巨大的上海客户会怎样？ F?jD5M08t/
h-O;5.m-P
bJ9*z~z)e
在过去的一年，上海客户几乎被证明为兵来将挡，水来土吞。可谓战无不胜，横扫千军。 \b6{u6?+
3*\Q]|SI!
+e.w]\}
但时至今日，好多点都不同了。 (GGosXU-v
liy/u Z
Z5F#r>> `
首先，全长三角都知道上海客的购买力。于是整个长三角的出价能力，都会考虑上海需求。于是湖州19块地，都是高溢价。嘉兴五县两区，地块楼面价都接近或超过万元。这些地王，尤其是偏远乡镇的地王，大部分都瞄准了上海客。一个嘉善分分钟被秒，一个嘉兴三个月清光，那加上南通湖州呢？整个长三角呢？ >z/.8!#Q
V
)UtU
L
!;vv-v,LQ
其次，银根紧缩，明面上的外地客户首付比例已达50%。如果加上精装修、车位等杂七杂八的溢价，实际首付比例已高达6-8成。而这个数字，在去年九月，外地客户的首付比例最低还只有2成！而且是真正的2成！而且还是1W以内的单价！ IG\ Cj7{K^
#*w)rGkU2
o%`=+- K
目前，很多住宅楼盘的上海客流速，已经在大幅下滑了。上海分销，未来将会成为稳定的补充，但一定不是唯一的救命稻草。 %CnNu
2"shB(:z>
z Fj |E
O0
Uh
,uNJz -B8
总结： $B<:SuV#
lup2> "?*
/:{4,aX2
银根紧缩，供应增加，需求减弱，市场将逐渐降温。甚至，降温的速度会比我们想的更快。 u>vvW|OB[
tcRJ1:d
VpB)5>
终于又到了好好谈产品，认真做楼盘的时候。 G; W2Z,
L<iRqayn
:x5O1Zn/t
未来市场上吃香的楼盘，要么你对现金回款要求不高，要么你产品足够出色价格足够低吸引全款客户，否则，热卖将变得不太容易。 SO STtuT
X<$D NRN
g) ZMU^1
给房企朋友的建议：居安思危，以诚待人。今天你不尊重市场和客户，明天市场和客户就不会尊重你。 9 LBZMQ
Pw +nO
D@ .qdRc3
给购房朋友的建议：换房很难，当断则断。多留点现金，指不定哪天，你苦等一年多的新盘，突然就会开了呢。 x@/:{B
.# iot(g
| N)),/R_
哪些盘早已符合预售条件却仍为开盘？ 3` o OoKX
f9},d1k
fI <d&5&g
兴业璟颐湾，翰林兰庭二期，御品公馆，艺墅家二期，台昇二期。还有紫元尚宸、湘湘恬园、玖溪花苑等只开了部分，尚存大量。 $%M]2_W(
]xoG{%vgb
hosY`"X
针对的是嘉兴的楼市~~~ ~b
X~_ \
