66(|3D X
转自禾枫说楼(一家嘉兴的房产经纪公司) *P7 H=Yf&
--6C>iY[&u
?NOc]'<(G
!i,Eo-[Z
bBk_2lg=4)
各位,深夜好。 z\Hg@J
v-B{7
~=#Z
<U%4$83$
又到了6.30日,一年一度的年中总结时。 "oz
: & #+
A(V,qw8
]0p]
u d&
这半年,太特殊,特殊到完全不能用任何数字来阐述这神奇而荒诞的嘉兴楼市。 QbjO*:c4
j^;f {0f
f~%|Iu1ob
直接了当说结果吧: { 0RwjPYp
v6uR[18
P(a!I{A(
-GJ~xcf0
1,这半年,嘉兴房地产开发和营销水平,几乎没有任何进步,甚至倒退。 h 6Ovl
K|%.mcs4
e{EKM4
所有的房产人都在为了申领预证和网签备案绞尽脑汁,都在小心翼翼处理和安抚关系户。 oJ734v [X
H*51GxK
`$*I%oT;
至于房子造的如何,没多少人真正关心,甚至包括大量的购房人也并不关心自己的房子质量如何。 R.@ I}>
9AF%Y:y
S~()A*5
不理性的市场,终究会有一天会暴露问题。很多房子现在卖得很好,能不能顺利熬过交付,我看悬! wXZ"}uT<}
>o9tlO)
eS-akx^@
F$.h+v
MKPxF@N(
2,上半年3-5月这波疯狂的行情,来自于限价+扭曲的供应+杠杆支撑。 f^Sl(^f
[1nfSW
,P ~jO
整个国家的一手房都在被严格限价。 _JNSl2
^ >JAl<k
Q=9Ce@[
于是一手房要么以低于市场价两成左右的价格入市,要么回家默默造房子延迟申领预证。 q4=Gj`\43
:%7y6V*
JN)@bP
一二手房价格倒挂,供应量严重扭曲不足,外加金融贷款放量支撑,行情上扬情理之中。 v7gs
$'Q
U2<8U
"A\h+q-
!k@(}CN_*
0`UI^Y~Q
3,下半年,这些因素,都将消失! v+Mi"ZAd
;l`us
)-VpDW!%_
供应,即将有10+的新盘将集中在7-8月放量入市,总体量将达150万方+,新房市场一房难求局面,马上结束。 B6ee\23
eocq Hwbv
$$F iCMI
金融杠杆,釜底抽薪!近日走访大量银行,几乎每家银行的贷款额度,都是一天比一天紧,一个月比一个月紧。这是直接改变需求能级的重大利空------如果银行不能放贷款,开发商又要快销回正现金流,那手握100万现金的你,本来能买200--300万的房子,而如今只能买100万的房子。 ~8:q-m_h
cZC%W!pT
i]x_W@h
银根紧缩,贷款收紧,另一方面使得二手房交易大幅下滑。本来二手房就因价格与一手房出现倒挂,成交猛减,目前又面临贷款紧张,这将直接杀死二手市场。寒冬以至,各位中介经纪人朋友,做好过冬准备。 ]Y111<Ja
3N c#6VI
TS4Yzq,f
二手房交易量大幅下滑,又使得市场流通性萎缩。改善型需求的客户,会因为无法卖出自住房,无法贷款,而无法换房。需求端,再次大幅缩水。 w_qX~d/
\ GYrPf$
0"}qND
流通性,这个数据将在下半年成为关键词。 1i3;P/
>n$V1U&/
.3>`y L
+lC?Vpi^
uaghB,i'n
4,限价引起的便宜房,还会一房难求么? 41G}d+
c||EXFS}O
A\ARjSdb
限价是这波行情的起点,也是投资需求爆发的动力源泉。但目前,开发商已找到应对之策------卖装修房。据我们统计,即将或已经开盘在售的10个项目中,只有2-3个不带装修,其他全部卖。带装修的目的,有些只为了做溢价。 g?B4b7II
U/}YpLgdD
0RFBun{
下半年,大量的精装房将占据市场,如果再捆绑车位,首付比例将达到5-6成,面对外地客户更是高达7-8成。还能一房难求开盘售罄么?对于需求端的表现,是重大考验! |?A:[C#X
8! eYax
H j [!F%
RGEgYOO
^G(U@-0..
5,百试百灵,基数巨大的上海客户会怎样? 3Gi^TXE]
9U&~H*Hf
M5 \flE2
在过去的一年,上海客户几乎被证明为兵来将挡,水来土吞。可谓战无不胜,横扫千军。 Gk:tT1
jKr\mb
.ni<'
但时至今日,好多点都不同了。 |ht:_l
8
Qe4O N3X!
rDI}X?JmX
首先,全长三角都知道上海客的购买力。于是整个长三角的出价能力,都会考虑上海需求。于是湖州19块地,都是高溢价。嘉兴五县两区,地块楼面价都接近或超过万元。这些地王,尤其是偏远乡镇的地王,大部分都瞄准了上海客。一个嘉善分分钟被秒,一个嘉兴三个月清光,那加上南通湖州呢?整个长三角呢? o-I:p$B -
3qf?n5"8
h'lqj0
其次,银根紧缩,明面上的外地客户首付比例已达50%。如果加上精装修、车位等杂七杂八的溢价,实际首付比例已高达6-8成。而这个数字,在去年九月,外地客户的首付比例最低还只有2成!而且是真正的2成!而且还是1W以内的单价! g$f+X~Q
DpQ\q;
O]_a$U*6
目前,很多住宅楼盘的上海客流速,已经在大幅下滑了。上海分销,未来将会成为稳定的补充,但一定不是唯一的救命稻草。 ES,T[
~'1gX`o:
| KtI:n4d
p{|!LcSU$2
8=!uQQ
总结: ~(*2:9*0
fk&>2[^&
UOIB}ut
V
银根紧缩,供应增加,需求减弱,市场将逐渐降温。甚至,降温的速度会比我们想的更快。 Fz11/sKz
;P
*`v
Sf*1Z~P|
终于又到了好好谈产品,认真做楼盘的时候。 hZ_@U?^
^+p7\D/E(
1A%0y)]
未来市场上吃香的楼盘,要么你对现金回款要求不高,要么你产品足够出色价格足够低吸引全款客户,否则,热卖将变得不太容易。 !E7J Dk''@
\!LIqqX
A |u-VXQ
给房企朋友的建议:居安思危,以诚待人。今天你不尊重市场和客户,明天市场和客户就不会尊重你。 FD'yT8]"
6|uv+$
/_SQKpic
给购房朋友的建议:换房很难,当断则断。多留点现金,指不定哪天,你苦等一年多的新盘,突然就会开了呢。 #ZkT![`
ci
4K
Nv;
|P0!dt7sQ
哪些盘早已符合预售条件却仍为开盘? QjOO^6Fh
A(eB\qG
B/O0 ~y!n
兴业璟颐湾,翰林兰庭二期,御品公馆,艺墅家二期,台昇二期。还有紫元尚宸、湘湘恬园、玖溪花苑等只开了部分,尚存大量。 hk+8s\%-
*'w?j)}A9g
S^s|/!>
针对的是嘉兴的楼市~~~ n)|{tb^