6 6(|3D X
转自禾枫说楼（一家嘉兴的房产经纪公司） *P7 H=Yf&
--6C>iY[&u
?NOc]'<(G
!i,Eo-[Z
bBk_2lg=4)
各位，深夜好。 z\Hg@J&#
v-B{7
~=#Z
<U%4$83$
又到了6.30日，一年一度的年中总结时。 "oz
: & #+
A(V,qw8
] 0p]
u d&
这半年，太特殊，特殊到完全不能用任何数字来阐述这神奇而荒诞的嘉兴楼市。 Q bjO*:c4
j^;f {0f
f~%|Iu1ob
直接了当说结果吧： { 0RwjPYp
v6u R[18
P(a!I{A(
-GJ~xcf0
1，这半年，嘉兴房地产开发和营销水平，几乎没有任何进步，甚至倒退。 h 6Ovl
K| %.mc s4
e{EKM4
所有的房产人都在为了申领预证和网签备案绞尽脑汁，都在小心翼翼处理和安抚关系户。 oJ734v [X
H*51GxK
` $*I%oT;
至于房子造的如何，没多少人真正关心，甚至包括大量的购房人也并不关心自己的房子质量如何。 R.@ I}>
9AF% Y: y
S~()A *5
不理性的市场，终究会有一天会暴露问题。很多房子现在卖得很好，能不能顺利熬过交付，我看悬！ wX Z"}uT<}
>o9tl O)
eS-akx^@
F$.h+v
MKPxF@N(
2，上半年3-5月这波疯狂的行情，来自于限价+扭曲的供应+杠杆支撑。 f^Sl(^f
[1nfSW
,P ~jO
整个国家的一手房都在被严格限价。 _JNSl2
^ >JA l<k
Q =9Ce@[
于是一手房要么以低于市场价两成左右的价格入市，要么回家默默造房子延迟申领预证。 q4=Gj`\43
:%7y6V*
J N)@bP
一二手房价格倒挂，供应量严重扭曲不足，外加金融贷款放量支撑，行情上扬情理之中。 v7g s
$'Q
U2<8U
"A\h+q-
!k@ (}CN_*
0`UI^Y~Q
3，下半年，这些因素，都将消失！ v+Mi"ZA d
; l`us
)-VpDW!%_
供应，即将有10+的新盘将集中在7-8月放量入市，总体量将达150万方+，新房市场一房难求局面，马上结束。 B6ee\23
eocq Hwbv
$$F iCMI
金融杠杆，釜底抽薪！近日走访大量银行，几乎每家银行的贷款额度，都是一天比一天紧，一个月比一个月紧。这是直接改变需求能级的重大利空------如果银行不能放贷款，开发商又要快销回正现金流，那手握100万现金的你，本来能买200--300万的房子，而如今只能买100万的房子。 ~8:q-m_h
cZC%W!pT
i ]x_ W@h
银根紧缩，贷款收紧，另一方面使得二手房交易大幅下滑。本来二手房就因价格与一手房出现倒挂，成交猛减，目前又面临贷款紧张，这将直接杀死二手市场。寒冬以至，各位中介经纪人朋友，做好过冬准备。 ]Y111<Ja
3N c#6VI
TS4Yzq,f
二手房交易量大幅下滑，又使得市场流通性萎缩。改善型需求的客户，会因为无法卖出自住房，无法贷款，而无法换房。需求端，再次大幅缩水。 w_qX~ d/
\ GYrP f$
0"}qND
流通性，这个数据将在下半年成为关键词。 1i3 ; P/
>n$V1U&/
. 3 >`y L
+lC?Vpi^
uaghB,i'n
4，限价引起的便宜房，还会一房难求么？ 41G}d+
c||EXFS}O
A \ARjSdb
限价是这波行情的起点，也是投资需求爆发的动力源泉。但目前，开发商已找到应对之策------卖装修房。据我们统计，即将或已经开盘在售的10个项目中，只有2-3个不带装修，其他全部卖。带装修的目的，有些只为了做溢价。 g?B4b7II
U/}YpLgdD
0RFBun{
下半年，大量的精装房将占据市场，如果再捆绑车位，首付比例将达到5-6成，面对外地客户更是高达7-8成。还能一房难求开盘售罄么？对于需求端的表现，是重大考验！ |?A:[C#X
8! eYax
H j [!F%
RGEgYOO
^G(U@-0..
5，百试百灵，基数巨大的上海客户会怎样？ 3Gi^TXE]
9U&~H*Hf
M5 \flE2
在过去的一年，上海客户几乎被证明为兵来将挡，水来土吞。可谓战无不胜，横扫千军。 Gk:tT1
jKr\mb
.ni <'
但时至今日，好多点都不同了。 |ht:_l
8
Qe4O N3X!
rDI}X?JmX
首先，全长三角都知道上海客的购买力。于是整个长三角的出价能力，都会考虑上海需求。于是湖州19块地，都是高溢价。嘉兴五县两区，地块楼面价都接近或超过万元。这些地王，尤其是偏远乡镇的地王，大部分都瞄准了上海客。一个嘉善分分钟被秒，一个嘉兴三个月清光，那加上南通湖州呢？整个长三角呢？ o-I:p$B -
3qf?n5 "8
h'lqj0
其次，银根紧缩，明面上的外地客户首付比例已达50%。如果加上精装修、车位等杂七杂八的溢价，实际首付比例已高达6-8成。而这个数字，在去年九月，外地客户的首付比例最低还只有2成！而且是真正的2成！而且还是1W以内的单价！ g$f+X~Q
DpQ\q;
O] _a$U*6
目前，很多住宅楼盘的上海客流速，已经在大幅下滑了。上海分销，未来将会成为稳定的补充，但一定不是唯一的救命稻草。 ES ,T[
~'1gX`o:
| KtI:n4d
p{|!LcSU$2
8= !uQQ
总结： ~(*2 :9*0
fk&>2[^&
UOIB}ut
V
银根紧缩，供应增加，需求减弱，市场将逐渐降温。甚至，降温的速度会比我们想的更快。 Fz11/sKz
;P
*`v
Sf*1Z~P |
终于又到了好好谈产品，认真做楼盘的时候。 hZ_@U?^
^+p7\D/E(
1 A%0y)]
未来市场上吃香的楼盘，要么你对现金回款要求不高，要么你产品足够出色价格足够低吸引全款客户，否则，热卖将变得不太容易。 !E7J Dk''@
\!LIqqX
A |u-VXQ
给房企朋友的建议：居安思危，以诚待人。今天你不尊重市场和客户，明天市场和客户就不会尊重你。 FD'yT8]"
6 |uv+$
/_ SQKpic
给购房朋友的建议：换房很难，当断则断。多留点现金，指不定哪天，你苦等一年多的新盘，突然就会开了呢。 #ZkT
