你不得不知的购房程序，用处大大的|房产楼市

柑橘叶子

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2012-03-30 10:23:23 , 来自:浙江省嘉兴市

　　购买房产一般涉及的金额都较大，因此，当你在作出购房决策前，必须详细调查欲购房屋的有关情况，并且了解购房的如下程序：

　　制定购房预算 O}IRM|r"

　　购房者在选房产时，必须根据自身家庭的财务状况，来估量自己的实际购买能力，最终确定所需要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可以从以下几个方面预算：

　　1、预算家庭可动用资金；

       2、考虑预购房屋的面积；

       3、调查物业管理的各项支出；

　　4、衡量家庭偿还贷款的能力；

　　5、确定购房时的税费支出；

　　6、准备必要的咨询服务费用。

　　收集购房信息 *N#{~

　　当你确定要购买房屋后，就要到一些房地产开发商收集有关信息。购房者可以从以下几个渠道获得购房信息：

　　1、媒体广告；

       2、亲友介绍；

　　3、开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；

　　4、售楼书；

　　5、现场广告牌、现场展示样板房；

　　6、房地产交易展示会；7、咨询公司等中介机构。

　　查询商品房的合法性

　　购房者在选购房屋时，要注意购房时的合法性，如果盲目购房，很可能会给你今后生活带来许多棘手的问题。因此，在购房时，要注意“五种房屋”不能买和注意查看房产商在销售商品房时应具备的“五证”和“二书”。“五种房屋”：一是违法或违章建筑的房屋；二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或者产权未明确的房屋；三是教堂、寺庙等宗教建筑；四是著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋；五是国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋。“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。“二书” 是：1.住宅质量保证书；2.住宅使用说明书。

       无论是期房、现房，作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列五证，才能证明它是合法的销售主体，其销售行为合法，购房者与之签订合同合法有效，这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证，这五证是：
　　(l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”；
　　(2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”；
　　(3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”；
　　(4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”；
　　(5)市房屋土地管理局的“商品房销售许可证”；
　　a．属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”；
　　b．属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”；
　　c．属于外销商品房预售的，应取得“商品房外销预售许可证”。

　　进行实地调查

　　购房者根据所收集的购房信息和查看了一些证书后，还必须进行实地察看，不能单凭房地产开发商的介绍就信以为真，还要做到眼见为实。购房者在察看房屋时，务必全面仔细。在察看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小、房屋的建筑质量、装修标准、装修质量、房屋的附属设备是否完备、房间的隔音效果如何、天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏、内部设计是否合理等方面进行仔细考察；对房屋外部进行察看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等处的情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种配套设施的设置等情况进行加以了解和察看。

　　签订好房屋买卖合同
　　购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的《商品房购销合同》的规范文本（各地工商部门有该文本），不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。办理手续的最后一关是办理房屋产权过户登记，含房屋土地的产权证明。至此购房全过程才能结束。

　　另外，一般来说购买房屋均需向银行借贷部分款项。怎么贷款？能贷多少？利率如何？首先应该到自己熟悉的银行贷款部门了解借钱情况，根据自己的收入，看银行能借多少，在加上自家的储蓄，你就能确定自己能负担多少钱的住房。最好能从银行得到一份贷款同意书。特别在安排每月还款时，一定要根据自己的家庭实际经济能力选择合适的可负担的还款计划。有的朋友将房屋出租部分的收入作为收入来源考虑，对此一定要对房屋空置率（风险）有一个考虑，避免经济出现困境。

       商业性贷款购房程序 \tWFz(

       一、借款人与银行指定开发商签订购房协议；

　　二、借款人向银行提供购房协议、个人身份证、户口薄原件及复印件3份。个人月收入证明（单位资信证明）。同时提供银行要求的质押、担保手续。（一些银行对借款人年龄有限制，如不能超过60岁等）；

　　三、按银行要求在该银行开立账户，缴付购房首期款（一般是30％），确定贷款额度；

　　四、银行审批，发放贷款。购房协议生效，借款人开姓按期还本付息。

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二手房交易费用罗列：

契税：面积<144㎡，评估价*1.5%
           面积>144㎡，评估价*3%

个人所得税：面积<144㎡，评估价*1%
                      面积>144㎡，评估价*1.5%

营业税：住宅购入不满五年：评估价*5.56%
               非普通住宅购入五年以上：（评估价-原购入价）*5.56%
               普通住宅购入五年以上的免交。

其他费用：房产交易费：房屋建筑面积*6元/㎡
                  房产证工本费：85元
                  土地证工本费：23元
                  公证费：原购入价*0.25%

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