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M:~#"lfK 各位好。 &fcRVku
!Kis,e B4?P"|
=J,:j[D( 还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？ PSE![whK Z=xrj E
[3s~Z8
pP 这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 Kt-@a%O0 p5*Y&aKj
k`d 斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。 C,E 5/XW A8?>V%b[Y
KK?} `o 如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！ px*MOHq K 8dv1#F|
_Cxs"to 2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！ 8[k-8h| "](~ VF[J8
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#S"=)BZ 8L 1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。 GM5::M]fS V\_
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Y<B| e91C 上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。 m{g{"=}YR n1QO/1}
:
y~\z_') <> 6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。 o]vd xkU] C-(&zwj?!
b% F|V G 报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。 fu`oDi
;tHF$1!J bvoR?D\-"
l}m @9 ~oC 不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。 T|u )5ww% + $%o#~
sG3%~ 二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？ !`u)&.t7 |qBo*OcO
,T]okN5uI 2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。 ]k hY8it *]L M2J
~[C m#c 银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。 09Fr1PL
7}Gy%SJ` MKbW ^:
\Tc$P# 去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。 > 7n(* M w$p v
=hA/; 而如今，外地客首套房，打底就5成首付！ b@7
ItzD 8WAg{lVs
i}!CY@sW 而且贷款额度，一个月比一个月少。 iZ{D_uxq vm(% u!_P
)Z62xK2 而且贷款利率，一个月比一个月高。 Mqq7;w@(J
j8lbn |. TPrwC~\B/
- kJ`gdS 针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。 O_E[F E:+ Nz m
7 E]
(qaY,>je]D 二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？ Y!5-WX H
=0Nd\ DV. m ({?
j9Lc2' 20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。 4 1Ru@ @A:Xct
EfOJ%Xr[,l  <+6)E@Y 杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。 这还是针对本地客户。 外地客户更是各种不待见。。 n@*NQ`(_
rIXAn4,dTv 3，限价引起的首付比例再提高。 3h4>edM +=||c \'
P63f0 F-G 刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。 5n_<)Ycj u~K4fP
'p<(6*," 但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？ JLjx4B\ 3+)i23[4=\
4u<oe_n 无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！ =KX:&GU
)msqt!Ev ~
^K[pA ?
Uu
G;z5 一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。 v8LKv`I's hE>Mo$Q(
=4?m>v,re 列举主流新房计算公式： W<~(ieu:K~ @Fo0uy\ G
n04Zji(F@ 一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。 1e } wDMU( /vBp R m
c[4Z_5B 这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。 6JJ%`Uojh
hp)3@&T
,ujoGSx} 剩余175-60=115万，全部要付现金！ !4|7U\; 4h-y'&Z
Ef #%4ky 实际首付比例高达115/175=65.7% oM< 9]jK} uoF9&j5E@Z
. 6r& <* 让对比再深刻点： Pd>hd0!.% ( `T:b1
[ z?<'Tj 去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。 +~7@K{6 q- $ } ~:x_[
291v
R] 如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！ f@Db._ E !fZxK CsQ
Nl1& na)K} 从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！ LdA&F&
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'peFT[1> ( 然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！ :Vv= p*~ 8}4V$b`Z
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^! =+ $@< 以上三点，导致一个后果： O4 [[9 CT/`Kg_
pZXva9bE 市场的流通性，急剧萎缩。 a 6[bF D{ c`H}/ `
cBU>/
zI p 流通性变差后，需求端没有了可持续性。 Jcm" i ~ iMF:~H-Yq#
g,\<fY+ 4 人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。 }E*#VA0/nY ?L'ijzP
xm bkn}@A 于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。 p!173y,nL lE /"
NKO5c?ds 上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。 @zE_fL Qd$d*mwg:
F e8xOo6 本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？ u" nyx0< )wm XicURC
KN5.2pp
U)N;=gr\
- v`;^X 4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。 |XPT2eQ{ f.Jz]WXw,
nNf/$h#;O 最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是： 41$7P[M; V0"UFy?i
UL(#B TK 满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。 _Nlx)Y R :h" Y >1P
dY |( 这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。 +[:}<^p?cG XBCz\f
=xg pr*
多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。 Z>'.+OW Y*J,9
q_JES4ofx 换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。 k}~|jLu@g ._#|h5
uYF _sf 甚至，需要抢得头破血流。 p,U.5bX {R\ "x|
p.)G ], 改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。 #k*e> d$ }]kzj0m
5ZUqCl(PX) 尤其是那些大量的上海投资客特供房。
R:-^,/1 )0YMi!&j`
> AJtoJ=j 这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息： !DXKn\aQf .Q4EmpByCg
H+ t^eg88 户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。 4k}u`8 a gFJd8#6t
BoXQBcG]w 像极了我16年年中，考察过的一个城市： FSC74N/ // g~1(
@32JM S< 昆山&花桥。 YaDr6) C}%g(YRhb
d -lC|5U%  )~s(7
4`} 嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。 主力面积段：90和95两种，最大户型110。 目前单价16000-17000元/平。 光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。 Jv a&"}Cb
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。 a~WtW]
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Vf,t=$.[Q 刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。 \ c9EE- (eFHMRMv~
&?v^xAr?B 如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？ 1Sr@$+VGO M{ 1't
xrS;06$
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?@ PlQ
EX=Q(} 9F< 5，总结： "4zT P!Ow aOETms w
UJ2T j+ 因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨， Ub%5# <k|- t /1KKEZM
= T!iM2 于是，上海人可能要走了。 ?tSFM: 9PU ^dld\t:tV7
O$< kWSC 留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 :k#Y |( ]& jXD=a"
Bzw~OB{!=J 这就是外溢性市场的标准状态。 ,a_\o&V S! 0<a Fh
YOy/'Le^: 我们的前任EX，就是昆山。 RKx"
}<#+ ? =$a6o
FlttqQQdf 去年这时，也是如此这般的模样。 gM '_1zs
U "xi)GH]H_
}]'Z~5T 满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。 <T,vIXwu+ }PUQvIGZZ&
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑： D`V03}\- 3t)07(x_B
i. C+{QH 你得尽量买嘉兴人认可的房子。 z vL;.U ^g"G1,[%w
LY-fp+ 嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。 4,`Yx s)% UzWf_ r
vg5i+ry< 一切都将回到原点。 .IE2d%]? "l"zbW WOH
iG!tRNQ{y 一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 P?\ IlziCB $~75/
G FB(c
上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。 KQ9~\No]
%@Bl,!BJ, M|w;7P }
#"|</*% >  4 bw8^ 二手房市场，市场改善需求的源泉。 下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。 ( 3C::B=
l q~^&\_#
VE`5bD+%e 最后，讲一个小故事。 A Qw1,tGV
KC[ql}JP hQv~C4Wfrf
qk<( iVUO 前几天，陪一个开发商朋友市调。 * 0^!%Y'/4 z1{kZk
TmxhP
nJ~ 他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。 >,yE;zuw kl,I.2-
ZBUEg7c 我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。” ]6bh #N;. 40w,: $
, 6uON@ 我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。” s3Pr$h
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&!SdO<agZ 摘自禾枫说楼公众号 C4Z}WBS( Kc$j<MRtv W1dpKv
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