网上这个怼姐分析的对吗？急着买房，大家分析下|房产楼市

花仙子苗

月薪1000穷苦农民

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-05-17 08:11:35 , 来自:鏈煡IP

以下怼姐文章：人民日报发表了题为《房价怎么走？ "刚需"必知的政府调控逻辑》的文章，文章核心观点提出：房价上涨是必然趋势。

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文章中的原话是：“随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。”

理由是，中央说了：房子是用来住的，不是用来炒的！不要低估政府这次调控房价的决心，这里政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！

听起来好有道理的样子……

但是，人民日报的评论文章，值得相信吗？

去年，《人民日报》说“人民币不具备大幅贬值基础”，让民众一度对人民币非常有信心，然后，人民币华丽了的刷新了八年半新低。

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前年，《人民日报》说“4000点是牛市的起点”，鼓舞了太多股民冲击战场，然后就没有然后了……

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网友们对前车之鉴记忆犹新，把“4000点是七点”、“人无贬基”和“房价必涨”并称为“人民日报三大史诗级flag”。

flag的意思是：在不适当的场合说了最后会导致极大不幸的话。

所以，人民日报的这篇文章被称作为“迄今为止，中国楼市的最大利空消息”。

不仅网友们极尽嘲讽，专家们都看不下去了。

马光远：神逻辑！为什么投机炒作，不就是因为土地人为制造短缺导致的嘛。把土地放开试试？

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似乎是为了呼应人民日报的观点，昨天，国家统计局发布2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况报告。1-4月份全国房地产开发投资增速继续走高，同比名义增长9.3%，创2015年3月以来最快增速。

这被很多人解读为，数据远好于预期，侧面说明当前房企依然热衷于开发投资，也就是说，房价还要涨。

同时，5月12日，央行在公开市场开展MLF（中期借贷便利）4590亿元，很多人解读成央行大放水，货币又要变纸了，房价又要涨了。

然而，事实真的是这样吗？怼姐一个一个说。

一方面，房地产开发投资和房地产市场的火热程度，是背离的。

齐俊杰分析称：在房价暴涨的时候，因为地产火爆期都是去库存，大家恨不得先把房子都卖掉才好，但卖着卖着发现，大家热情越来越高，房子快卖光了，那就不如再去开工建设一些。

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所以，地产开工才会上来，从去年10月份开始，地产销售快速回落，从10月份的26.4%，下降到今年4月份的7.7%，相反一季度开始地产的投资增速上来了达到了9.8%。

根据海通证券(600837,买入)的研究，投资增速好比供给，销售增速好比需求，供给现在增加明显大过了需求的增加。

其实历史上出现这种投资大于销售的时刻并不多，一次是2007年10月，第二次2010年3月，第三次是2013年的6月，在这三个时刻之后，房价在随后的一年里都出现了不同程度的下跌。

所以判断，房价下跌将是未来一年的大概率事件。

另一方面，不知道大家有没有发现，所有央行的报道，都在强调“缩表不意味着货币紧缩”。

还有报道，把央行的MLF操作解释为“扩表”。

为什么这么说？

因为市场太恐慌了，所以是来安抚市场的。

其实专业的人都知道，扩表不意味着宽松，这才是重点，只是怕大家恐慌，所以央行没有说出口。

也就是说，市场上仍然缺钱。

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再加上银行理财资金必须申报投放渠道和负债情况，彻底断绝了开发商从银行渠道大手笔拿到低息贷款的可能。

大家都知道，房地产开发商是贷款拿地，拿到地之后抵押给银行，用抵押来的钱再去拿下一块地，一环套一环的加杠杆。

现在，银行收紧了给开放商的钱袋子。怼姐似乎听到了开放商杠杆断裂的声音。

杠杆断了，被杠杆翘起的房价，还能支撑到几时呢？

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过去几年中，中国一直处于降息周期，以致有人完全没意识到：房贷利息是会变的，央行加息之后就要多还钱...

很多人还以为，贷款买房的月供不会变，每月按时还钱就可以了。

更不要说：加息周期来了后，如果自己用了高杠杆的话，会发生什么、应该怎么应对。

现在的情况是，中国加息势在必行，“钱紧”也将步入常态。

米筐投资分析认为，三年内，中国房贷利率将重回7%时代。什么意思？

如果你借了100万，9折利率，30年内等额本息，现在月均还款5013元，三年后月均还款6366元，每月多支出1353元，即月供还款涨幅高达27%！

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这还只是正常的房屋贷款的情况。如果，你买房时还加了“首付贷”等方式，那就更加危险。

去年房价疯涨的时候，有人在论坛上分享了月薪1万元、用80万首付拿下600万房产的经历；甚至还有人手上不到100万现金，靠抵押两套房子，辗转腾挪把杠杆加到了2000万。

粗算了一下，即使他们借钱利息是基准利率4.9%，借最长期限30年，月薪1万元那位，每个月至少也要还2.7万元。

借2000万那位就更恐怖了，按银行基准利率，月供得10万元以上。

这已经不是炒房了，这是在赌博。

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现在，明显的是，市场上现金少了，钱紧张了。“拒贷”现象已经开始频繁出现了。

像这种“赌房”的模式，资金链已经开始出现问题了。

还能撑多久，怼姐不知道，但怼姐要提醒，个人资金链断裂现象，将大规模出现，他们急需卖房变现。

但是，市场上的刚需和改善型需求基本被各种政策封杀了。一二线城市的楼市，流动性已经几乎没有了。

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