下星期土拍能否给力！|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-07-04 21:50:02 , 来自:浙江省

这个周末，大家在家吹着空调吃着西瓜的时候。楼市的上空却飘来两朵疑云。
一朵是7月1号的嘉善土拍，可土拍的结果……楼面价没有破万，更没有出现地王。楼面价甚至低于此前6月20日土拍的姚庄镇地价，只有6480元/㎡。放在平湖也不及最近独山港的土拍价格。令许多人大跌眼镜。

另一朵疑云是6月29日杭州萧山的土拍，更是给人要“变天”的感觉。还记得年初的时候，萧山拍出了两宗楼面价超“3万+”的宅地。此后，主城和萧山的每一宗涉宅地块出让，无一例外都触碰了溢价率高压线，进入现房加自持阶段。

（萧山土拍现场）
但29日萧山拍出的三块宅地，齐齐止步于溢价率49.99%，没有一宗需要自持，甚至连现房销售都不需要！楼面价更是只要1万8元/㎡。更意外的是土拍现场参拍单位骤减，央企国企都不见了……

这俩个土拍结果联系到一起来看，不禁有人惊呼“土地市场急剧降温，2017楼市下半场要变天了”！事实真的是这样吗？小编又从多个方面了解平湖楼市的最新近况。发现更多值得深思的现象：
现象1：各大售楼处来访量下降
小编联系了平湖目前在售和即将上市的几个楼盘，得到的答复都是最近来看房子的人明显变少了。“以前一天能有五六十组来访客户，现在能上两位数就不错了，大部分日子只有个位数的来访量”某项目经理如是介绍。

“一方面是高房价的门槛，过滤了一些低收入人群；另一方面现在平湖流行全款优先，又筛除掉大部分客户。抱着反正买不起了的心态，老百姓看房的热情自然下降。同时，政府的调控也让投资客变得更谨慎。”某地产人如是说到。

现象2：日光盘数量减少
前段时间，小编所在的一个地产群里大家在聊某楼盘开盘售罄的消息，营销经理说“现在日光都成常态，庆功报广都懒得做了”。众营销人纷纷感慨，的确现在售罄也没什么成就感了。但最近这一火爆现象却有所缓解，从嘉兴多个开盘或加推楼盘来看，大多销售率在70-80%左右。剩下一些总价过高，或者位置不好的房源。这说明市场在逐渐恢复理性。不分好坏，抢到就赚的心态正在转变。

现象3：行政服务大厅客流下降
记得开年过后的几个月，平湖的行政服务大厅每天人满为患，熙熙攘攘。许多中介甚至凌晨就来排队领号。最近，小编去办事时发现，来办理过户的客户明显变少。排长龙的现象已经不见了。
从笔者关注的一些中介朋友圈发布房源来看，新增二手房的数量也明显变少。许多甚至注明“看中价格可小刀”。记得不久前，还有房东拽的让每个看房客户交“诚意红包”，即不管看没看中，来看就要收费！也是活久见~

现象4：首付贷款，重现楼市
从滨江的全款98折，按揭无优惠；到名璟府的全款客户优先；再到壹号院的低调开盘，全款优先……平湖楼市逐渐刮起全款买房的风潮，一次性动辄掏出几百万，让人不禁感慨平湖果然是“藏富于民”啊！但最近小编发现，最近又有些楼盘打出了“首次置业可按揭贷款”的广告来吸引客户。只是，按揭贷款本来是楼市常态，现在却变成了某些楼盘的“卖点”！

现象5：二手房印花评估价仅市场六折？！
和新房市场不同的是，买二手房依然可以贷款。只是评估价远不如房东报价，小编朋友最近看中一套二手房，单价1万5，总价180万。作为首次置业，他本来可以享受首付30%，即50余万首付买房。但银行经理告诉他算法不对，这套房子评估价只有8千每平，总价不足百万，最多可贷60多万。意味着，朋友想买下这套房，得准备120万的首付。“平湖房价最近上涨过快，银行必须警惕房价泡沫的风险。”银行方面如此解释。最终朋友因为凑不齐首付而放弃了，干脆再等等看！

现象6：平湖多家银行放贷收紧
此前，有网友和小编爆料“平湖银行即将停贷？！”为了证实这一消息，小编和多家银行联系后发现，虽然不至于停贷这么严重。但现在各家银行房贷资金紧张，放款少，速度慢却是事实。像某银行最近的进度，一天最多才放款2套。还有的银行基准利率已经不放，利率上浮20%-30%才可优先办理。更是让许多人放弃了买房的念头。

现象7：民众购房意愿下降
近日平湖房产网做的一个年中购房者调研中显示，近期有购房欲望的客户仅30%左右；而选择观望的客户占50%左右。而选择不买了的客户占20%左右。虽然这个比例还是很高，但和年初全民谈房产，80岁老太都想投资的现象相比还是有所缓解。
相比前几个月，小编个人微信几乎成为了朋友们咨询买房的热线。最近来问的人少了很多，有时候想起来主动问一句，你看的XXX怎么样了？那XXX近期要开盘了，你打算买吗？得到的答复不再像之前那么急迫和肯定。而是变成了“再看看……说不好……看价格……”

现象8：从买买买，涨涨涨到百家争鸣！
5.22的嘉兴土拍，让嘉兴一跃成为全国地产专家研究和关注的对象。小编关注的多个知名地产公众号都发表过对嘉兴市场的看法。不同于以往一边倒的“买买买”和“涨涨涨”，一些人开始对嘉兴的宜居性，环沪城市中的竞争力，以及嘉兴房价在补涨之后，后续支撑力等提出了质疑。而理性的思考，则是理性市场的开端。

……
以上种种现象，
无一不透露着楼市热度正在逐步冷却的信号。
是什么让烈火烹油般的楼市，悄然降了温？
是什么让躁动的开发商们恢复了理智和冷静？
是什么让怀揣百万现金随时准备冲入楼市的
投资客产生了踌躇？

用最简单的四个字来回答，小编觉得是“盛极而衰”。在本公众平台，小编多次提及房价不可能一直涨下去。地产发展的规律就是曲线前进，有低谷有调整，有上扬有巅峰。虽然少有人能准确预言每一轮行情的起点和终点，但行情发展的规律和方向还是可以被预见的。
站在7月的开端，
我们不妨预测一下平湖楼市下半场的走势会如何。

变化1：调控政策的累加效益进一步显现
在过去的20、30年里，中国的老百姓被“教育”的房价不会降，只会做俯卧撑。再加上中国人骨子里的“叛逆”，越是不让做的事情越跃跃欲试。在调控的杀手锏出台前，每一轮调控政策的出台，让一部分人失去机会，也成为另一部分人抢购的理由。但所谓“量变引起质变”当调控政策累积到一定程度，它的威力慢慢就显现出来。一旦市场进入深度调整期，往往需要2-3年左右时间才能复苏。
目前，像北京、上海以及苏州合肥等已经显示出调整迹象。从一线蔓延到二三四线，只是时间的问题。

变化2：金融继续去杠杆
有两个数据可作为标志性信号：首先，广义货币量今年5月份同比增速为9.6%，为历史新低。其次，前5个月个人按揭贷款同比增速为8.6%，而去年全年增速在40%以上。所以说，过去1年与其说卖出的是房子，不如说是金融产品。当热钱被抽走，房子才真正恢复到是用来住的！

变化3：分销引水
嘉兴这一轮行情始于分销，火爆于分销，或许也将终结于分销。在许多开发商眼里，分销已经成为了万能解药，似乎没有分销卖不出的房子。但今时今日情况已经大不同。首先，嘉兴的房价经过这一轮补涨，洼地效益已经被填平。如今嘉兴的房价在上海人眼里也不再是闭着眼下手的白菜价；
其次，除了嘉兴，还有湖州（近期创下19地齐拍的奇观）、南通、江苏等，整个长三角都在想方设法抱紧上海大腿。一些分销已经深入到慈溪，舟山、象山、杭州湾等地去找项目了。
最后，在全国限价的背景下，即使非全款的项目，实际首付比例也已经非常高了。嘉善某楼盘，实际售价1万8，只有9千部分是可贷款，余下需作为首付。即一套80的小户型，实际总价144万；但备案合同价仅为72万（可贷金额*70%=50.4万），想买下这套房子，实际首付需93.6万。而去年来嘉兴投资的门槛仅为首付2成，还是七八千的房价。也就是说如今在嘉兴投资一套房产的资金，过去最多可投资6、7套！
这一切导致的就是目前嘉兴的上海客已经大幅下降了。而在平湖今年上半年新开的三个楼盘里，上海客更是少之又少。

变化4：新盘陆续上市，重回买方市场
平湖这一波行情的上扬，很大程度和市场供应不足有关。小编统计了下过今年年1月份到今年6月份半年时间里，平湖主城区仅三个项目开盘，新增供应量约 2358套。供不应求，导致房价一路看涨。更是衍生出许许多多苛刻的买房条件（非常时期，非常买房）。
但到下半年，一些囤地惜售的开发商看见行情风向有变，会加紧入市，毕竟现金为王。鱼尾行情也是行情，错过末班车的痛苦，大家都懂得。而房源集中上市，也会促使楼市重回买方市场。

平湖这一年来房价的上涨主要是
“去库存”的楼市利好、宽松的货币政策、
上海分销的引水入市、楼盘供需不足……
等四大因素造成的。

而在下半年，我们将陆续看到这四大因素都将不复存在。
火爆了近1年的楼市上涨行情，也随之进入尾声。
7.12的平湖土拍，或许就将是平湖楼市的新拐点。

不过，拐点只是结束过快上涨，
期待房价大幅下降还是不太可能的。

以平湖的地理位置和发展趋势，
支撑起目前主城区1万5左右的房价，还是正常的。

但想再冲刺更高，除非有重大利好，
或者在对接上海过程中发展势头惊人。
能突破目前的城市格局和能级。

此外，小编觉得涨幅已经有限。
毕竟接下来，土地限价将是常规事件，
面粉价格划定了上限，成本得以控制；
甚至有可能像湖州土拍一样，限地价+限售价。
也会限制房价上涨。

后记：接下来，终于有人会听我们讲一讲楼盘品质了。
后台经常有客户留言说，房价高就高了，希望届时楼盘的品质能对得起上涨的房价。但是很遗憾，越是行情火爆越是毫无品质可言。可以说，在过去的1年里，平湖楼市的营销水平和楼盘品质丝毫没有得到提高，甚至是倒退。

购房者在为了一套房子奔走关系，开发商在为了申领预售和网签备案、如何规避限价卖出高价等方面绞尽脑汁。没有人真正关心房子造的如何。眼下这荒诞的楼市行情终于迎来了尾声。终于又到了可以好好谈产品，认真做项目的时候了。

共10条评分，金钱-2 ，威望+4

冬小瓜	威望 +1	-	2017-07-06
羽绒服直销88	威望 +1	-	2017-07-05
忘事前尘	金钱 +1	看见小编的名字，可耻的*了	2017-07-05
北极星冰刃	威望 -3	转载请注明出处此文乃平湖房产网余生慢慢所撰	2017-07-05
北极星冰刃	金钱 -3	转载请注明出处此文乃平湖房产网余生慢慢所撰	2017-07-05
lisalisalisa	威望 +1	-	2017-07-05
花仙子苗	威望 +1	-	2017-07-05
zhendafs_ph	威望 +1	我和我的小伙伴们都惊呆了	2017-07-05
jlking520	威望 +1	-	2017-07-05
kanke	威望 +1	-	2017-07-04