作者：沈忠明律师 浙江信专律师事务所
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经常有市民反映：家里漏水了，找物业，物业不管；找开发商，开发商不理；找楼上住户，楼上又说与其无关，真是投诉无关，欲哭无泪。即使有时查明了原因，损失如何计算？怎样才算修复？也是够伤脑筋的事。鉴于这种情况比较普遍也比较棘手，笔者愿在这里作一个完整的梳理，以示读者。
第一个需要解决的问题：商品房漏水了，到底该找谁承担责任？
笔者认为，商品房漏水的原因，是错综复杂的，首先要固定证据，及时与物业公司一起查明原因。不同的漏水原因，赔偿主体是不一样的。下面分析如下：
一、如果是楼上住户的原因，应当找楼上住户。
《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国物权法》第九十二条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
据此，笔者认为，如查明是以下情形，应当归结为楼上住户的原因，可以向楼上住户主张权利：
1.楼上住户忘记了关窗，致使雨水飘进来，渗到楼下；
2.楼上住户忘记了关闭水龙头，致使水漫到楼面，进而渗到楼下；
3.楼上住户用水时，下水管因人为的原因受堵，水溢出楼面，进而渗到楼下；
4.楼上住户装修时，不慎破坏了原有的水管；
5.楼上住户铺设管线时，对原有的共有或专用水管进行了改装，影响了楼下管道的正常下水；
6.楼上住户铺设的水管发生故障。
有些市民会问，以上这种情况下，如果楼上住户消极对待，是否可以找物业公司赔偿？
笔者认为，如属于以上原因，侵权行为人是明确的，应当找直接侵权人即楼上住户要求赔偿。当然物业公司作为业主聘用的物业服务机构，其有协助查明原因的义务，也有与楼上住户进行联系并沟通协商的义务。但如果协商不成，物业公司无需担责。除非在楼上住户装修时，物业公司对擅自改装水管的行为未尽到监管责任，则应根据其过错承担一定的赔偿责任。
实践中还有以下几种情况，市民较为困惑。
楼上房屋是出租的，因承租人忘记关窗或忘记关水龙头等情形致使水渗到楼下。此时，是找房东还是找承租人索赔？
笔者认为，此时直接侵权人是承租人，应当要求承租人承担责任。
如果此时承租人怕承担责任，逃之夭夭，无法查找，或者即使找到根本无力赔偿，可否要求房东承担责任？
笔者认为，此种因承租人使用不当造成的漏水，房东是没有过错的，无需承担责任。
如果是由于楼上住户装修公司的原因，致使铺设的水管发生故障或损坏了原有的水管，是找楼上住户还是找为楼上住户装修的装修公司？
笔者认为，基于相邻关系和合同的相对性原则，首先应由楼上住户承担责任。楼上住户承担责任后可以向装修公司追偿。
二、如果是房屋或者共用水管本身的原因，在房屋保修期内找开发商，过了保修期后找物业公司。
根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。因此无论是在商品房预售合同中，还是在交房时开发商出具的住房质量保证书，对房屋的保修范围和保修期限都有明确的约定。关于最低保修期限，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。由此可见，如果是由于屋面、外墙面、卫生间本身的防水功能问题引起的漏水，如果不足五年，则可以直接找开发商；如果是由于房屋的给排水系统本身的质量问题引起的漏水，如果不足二年，也可以直接找开发商。即使是二手房，只要在上述期限内，也可以直接找开发商而无需找原房东。
那么过了保修期后如何处理呢？
根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十四条的规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
另外根据2016年《住宅专项维修资金管理办法》(财政部165号)文件第四条规定：专项维修资金的使用方案，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会应将物业服务企业编制的维修实施方案，在物业管理区域内公示7天，征求业主意见，补充完善后提交业主大会或业主小组表决，并公告表决结果。业主大会应当委托物业服务企业依据业主大会或者业主小组通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。
综上，我们可以总结出，如果是由于屋面、外墙面渗水引起的漏水问题，自房屋验收后超出了五年，共用给排水系统出现故障引起的漏水，自房屋验收后超出了二年，可以申请专项维修基金用于维修，具体由物业公司负责实施。
第二个需要解决的问题：如果查出了原因，找到了责任人，如何解决？
大多数情况下，漏水不太严重，最好能与责任方达成一致意见，由责任方负责修复，也可以自己负责修复，费用由责任方承担。如果不能达成和解，事情久拖不决，反而会严重影响工作和生活。如果一定要对簿公堂，损失的评估和最终的判决和执行都会有一个较长的过程，劳心劳力劳财，得不偿失。所以笔者建议尽可能以协商为主。但在漏水十分严重的情况下，修复费用巨大，甚至有些部位要重新装修，而且还会涉及到另行租房等费用，此时往往由于对修复的费用或损失的金额很难达成一致意见。如久调不决，也只有通过法律途径，委托有资质的机构对损失进行评估，然后由法院根据漏水的具体原因判决责任人承担相应的赔偿责任。
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