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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2018-07-30 09:13:49 , 来自:浙江省嘉兴市

你为20年后的平湖新埭，多花了几十万卖吆喝？

原创：夏良米宅长三角 5月4日

上期米宅环沪环杭城市考察，我们聊到了平湖《平湖是个P，投资客请绕行！》，今天我们来进一步聊一聊当下平湖最热门的新埭板块。

1
新埭：40分钟到虹桥
平湖唯一与上海跨境协同规划的镇

新埭，这个浙沪边陲小镇，距离已开通的沪杭高铁金山北站只有10公里。平湖K319路公交车每天有12个班次无缝接驳高铁金山北站，单程行驶20多分钟（建立在目前沪浙两侧都是农村的基础上），票价只要2元。金山北站每天往返上海虹桥的高铁有20多个班次（金山北7:54头班车，8:12即达虹桥；虹桥回程末班车20:44），最快18分钟，21.5元即可抵达虹桥。无奈只在每天6:00-17:00间运营的平湖K319路，“日归族”早上上班能搭乘，晚上下班就只能从金山北站打车回新埭了，出租车打表32元。因此，新埭勉强算是平湖市辖范围内唯一能够实现“工作在上海，居住在平湖”的镇。

2018年1月4日，上海发布的《20.35.城市总体规划》中，把新埭纳入与金山枫泾统筹规划的城镇圈，成为上海3个跨境区域协同规划区之一（另两个为“嘉定安亭-青浦白鹤-昆山花桥城镇圈”、“崇明东平-启东启隆-海门海永城镇圈”）。

▼上海市域城镇圈规划图

2
张江长三角科技城
浙江推出发展新埭的重磅“牛肉”

浙江省方面，对新埭的发展非常重视。将“平湖张江长三角科技城平湖科技园一期工程”列入了省“十三五”规划的16个创新平台重大建设项目之一。

▼浙江省重大建设项目“十三五”规划项目表部分

在嘉兴市《深化接轨上海工作实施方案》中，也着重提到了重点推进平湖市与金山区、张江高新区共建张江长三角科技城。

▼嘉兴市深化接轨上海实施方案内容

但是，现状是“张江长三角科技城”目前仍停留在规划设计阶段，其总体规划尚未获浙沪两省（市）的最终批复。

▼张江长三角科技城总体规划设计信息

3
#高能预警#
张江长三角科技城尚处在规划设计阶段
没有得到正式批复，还存在不确定因素

尽管“张江长三角科技城”最终获批是大概率事件，但所有规划都还没有定论。

▼张江长三角科技城网站信息

笔者百度了所谓的“张江长三角科技城”官网，实为三个企业实体以招商为目的而做的“业务合作”网站。因此，该网站所展示的规划内容，还只是停留在2014年10月的专家规划设计论证阶段，该总体规划并未得到浙沪两省（市）任何一级政府的正式批复。

▼网站展示规划内容

笔者特意搜索了网址中带有“gov.cn”后缀的浙江省平湖市人民政府官网，所谓的“张江长三角科技城平湖科技园”目前还没有正式的编制信息。

▼平湖政府官网

然而，新埭镇上的在售楼盘，已经把未经正式批复的《张江长三角科技城规划》当成了已经铁板定钉的事实在营销了。

▼新埭在售项目营销

新埭，这个“三无”（无铁路、无轨交、无高速公路，甚至连国道、省道都没有）边睡小镇，楞是凭一张“规划设计图纸”，就卖出了比平湖同级别临沪乡镇（比如新仓）高2000元/平米的价格。真牛逼！

4
平湖自弹自唱
上海接招了么？

与平湖新埭对接的是上海市金山区枫泾镇兴塔社区，原来是金山区的兴塔镇，2005年撤销镇建制，并入枫泾镇，原镇中心降格为兴塔社区。其到枫泾镇中心区尚有10公里距离。

为了进一步验证“张江长三角科技城”在2018年1月4日发布的《上海20.35.城市总体规划》中的定位，接下来，我们主要聚焦金山枫泾在上海20.35总规里作何定位与论述。

先看上海20.35科技创新布局规划图，规划了1个国家科学中心（张江）和19个创新功能集聚区（图中以红色圆圈标识），金山枫泾并未入列其中。

▼上海20.35科技创新布局规划图

再看上海2040大都市区轨道交通系统规划图，除已开通的沪杭客运专线外和一条枫泾-奉贤的市域铁路预留通道外，不要说枫泾了，整个金山区都没有一条“地铁模式”的轨交规划。

▼上海2040大都市区轨道交通系统规划图

无独有偶，在嘉兴市最新出台的轨道交通线网规划图征求意见稿里，也没有新埭什么事！

▼嘉兴市轨道交通线网规划图征求意见稿

金山是上海唯一到2040年之前都没有地铁的区。它与上海主城区之间有着宽达30公里的城市割裂带，金山本身1.5-2万元/㎡的房子，在枫泾、朱泾、亭林、张堰、金山园区，要多少有多少。要不是限购，上海人也没傻到把珍贵的房票买到金山化工区去，哪里轮得到今日嘉善、平湖的房子涨翻天啊！

因此，所谓的张江长三角科技城，在笔者看来只是平湖新埭自己的“自弹自唱”而已。在没有得到“上海发布”的背书之前，底气是不足的！

不要说成就“第二个张江”了，成就“第二个嘉善”都没有可能。

未来长三角能够得到大发展的区域，一定是沿着由上海放射出去的5条高铁廊道布局的。对接浙江方面，最有钱途的一定是沿着G60科创走廊（沪杭高铁）布局的。

笔者刚才提到的嘉兴市《深化接轨上海工作实施方案》第15条中，同时也写到了支持“嘉善县与金山区共建沪浙毗邻地区一体化发展示范区”，即“浙江版花桥”嘉善姚庄的发展。嘉善姚庄与金山枫泾的关系，才是真正昆山花桥与嘉定安亭的翻版！

▼20.35上海和近沪地区综合交通协调图

显然，从下面这张《20.35上海金山区战略指引图》中，我们可以对这个“张江长三角科技城”有一个基本的判断了，其实质就是G60科创走廊在沪杭高铁金山北站这个节点城镇上，由区级枫泾创新功能集聚区（上海有1个国家级的张江，19个市级的创新功能集聚区，在前述《20.35上海市域创新科技布局规划图》中已标出，枫泾这个并未入围1+19）、枫泾产业社区与浙江一侧的平湖科技园“三合一”的，被冠以“张江”抬头的组合型产业园。

▼20.35上海金山区战略指引图

而这一级别的创新功能集聚区，在金山就有4家，产业社区在金山也有4家，笔者看不出有什么稀奇之处。

更何况，受制于高铁金山北站这个沪杭廊道上的重要节点，所谓“科技城”的核心仍在高铁金山北站片区，上海这边若不发展起来，新埭发展的再好，也都是10公里外的一片“孤岛”！

5
先天不足的新埭
不可能成为“第二个张江”，
为20年后的“馅饼”
多花几十万卖吆喝，值不值？

张江，之所以能够成就“国家科学中心”，以下三大优势缺一不可：

1、区位优势：张江位于上海中心城区东南角的内中环间，处在上海城市发展的东西主轴线上，西邻陆家嘴金融贸易区，东接上海国际旅游度假区（迪士尼）和浦东国际机场，地铁2号线横贯全境，西到市中心人民广场只要20分钟，东达浦东国际机场，磁悬浮仅需7分钟。

▼区位图

2、科教优势：张江集聚了复旦大学张江校区、上海交通大学信息安全工程学院、西安交通大学上海研究院、北京大学上海微电子研究院、上海中医药大学、上海电影艺术学院、中国美术学院上海设计学院、中国科学技术大学上海研究院、上海建桥学院、上海中侨职业技术学院、上海医药高等专科学校等11所高等院校；以市场为导向，以应用为主导，以自主创新为重点，设立了中国科学院上海高等研究院、中国商飞上海飞机设计研究院和中国医药工业研究总院等3个国家级研究院。

3、产业优势：早在1999年，上海就举全市之力，实施“聚焦张江”战略，2015年，又将张江建设全球科创中心提升为“国家战略”和上海市的“1号工程”来抓！张江是上海唯一“自贸区+科学城”双国家战略示范区，也已形成了领先全国，具有全球影响力的信息技术产业、生物医药产业和“三新”产业高地。

平湖新埭，我觉得有三大致命弱点注定它很有可能是昙花一现，不成气候。

1、不靠廊道，无轨交，无铁路：

新埭在地理区位上的“两头不靠”，注定了它即使徒有“张江”之名，都很难有大发展的宿命。新埭最高等级的道路仅仅是501县道（平湖市区—金山兴塔），既不在G60沪杭高铁主廊道上，也不在G15沿海高速主廊道上，使其在与嘉善姚庄，甚至是平湖新仓的竞争中都处于明显劣势。任何没有轨交、铁路（城际、高铁）接轨的园区，都很难真正实现都市圈的融入，很难改变“十八线乡镇”的囧境，这不是引进几家大企业就能够搞定的。

2、没有“富邻居”带：

有人说，新埭将来就是“平湖版的花桥”，我想告诉大家，花桥不仅是312国道、G2京沪高速、沪宁城际高铁出沪的第一站，在区位优势和交通基础设施上上甩开新埭不知道几个等级。更重要的是花桥的邻居是上海6大国家级产业基地之一，有着30万产业人口的安亭国际汽车城，且安亭和花桥的建成区是连成一体的，可以通过轨交11号线直达上海市区。而新埭的邻居是金山枫泾下面被撤镇了的兴塔社区，方圆10公里范围内都是农村化区域。

3、行政级别太低，本地人留不住：

新埭在行政级别上，只是县级平湖市下辖的一个普通建制镇，无论是教育、医疗，还是交通、商业配套上，都是乡镇级的水准。纵使平湖经济底子再好，当地人有钱后的改善置业首选还是往更宜居的平湖主城区（当湖）跑！更何况未来的沪乍杭高铁大通道，也在平湖主城区以南，而非主城区以北的新埭。

笔者对平湖新埭的投资价值分析完了。这个地方，到底值不值得你为20年后的“馅饼”，多掏出几十万的总价，来为“张江长三角科技城”这个还停留在规划设计阶段的“美好蓝图”卖吆喝？这是一个仁者见仁、智者见智的问题.