开门摆观点: -XY]WWlq
1.预测平湖的房价在1w-1.5w,高低由区位新旧因素决定。 S"Zs'7dy`
2.平湖经济处在转型下行阶段,主要是由于外部需求减少而非跟其他城市的债务危机。 -)<Nd:A
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宏观看:
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美联储加息周期全球通缩,国内债务问题产能过剩,平湖实业都是订单加工型,外部需求减少,导致依附性经济下行是正常现象。 Ap> n4~
现在做实体经济的扩大规模开厂投资很少,最多租个店面开开店(这是商业)。 Ox43(S0~
微观看: @fYA{-ZC
一个城市在没有经济扩张下外来人口是很少的,而平湖这个城市的人口减少,考虑到当前计划生育及外地人迁入,以及医疗水平上升导致寿命延长,故在未来一段时间平湖的人口数量会下降或基本持平。 Ri-wbYFaP
总结: eZJOI1wNp
在没有人口需求和工资大幅提升基本面情况下,这个城市的房价是脱离实际的。 wy&*6>.
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楼主是个年轻人在平湖工作月入实际到手7000,家父月入1w,母亲4000。家庭综合年收入25w左右。去掉开销一年存个18w左右。 If#7SF)n'
因为结婚要买房,研究了很多。 XJ NKM~
假设一套房子120平1.5w单价180万元。贷30年。首付80w情况下每月5300,完全没有压力。 a+BA~|u^
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只要在不存在大规模抛售,导致房价腰斩,银行要求补充抵押物的话,我觉得是完全没问题,而且没几年就能还清贷款。 cE]kI,Fw,M
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当人口保持基本恒定(略增长或略减少)只要不像上海之类的每年保持大量流入,房子的购买因居住需求基本不变,仅剩改善型。 但是有房价高涨预期,导致已经有两三套房子家庭,继续买房投资,那么房子的购买又会增加。即即使房价脱离了刚需的购买力,也会增长,而刚需的购买力又是一个模糊的边界,取决于房子在家庭心目中的位置,就中国自古以来发家都是置地置屋来说,而且又有学区房概念来说,刚需的购买力应该很高。这是平湖的现状情况。不用跟我说国家放水M2怎么怎么的,记住平湖只是个几十线小城市。 wYawG$@_
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而我更多想买房是因为房价会涨。 {S&&X&A`v
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1.需要一个量,某炒房团资金链断裂低于市场价抛售的抛售潮,至少得百来套,削弱房价上涨预期,就会抛售。基本不可能,因为要是想出手,肯定也会不动声色的交给不同的中介出,直接这么抛售肯定也卖不掉,卖掉也会少赚到钱。 bKaV]Uy
2.房产税出台,增加持有环节成本。然而并没有什么软用。政府创收好工具。但是土地出让金也是相当于国外的房产税,所以推出会有争议。会在实在财政没钱的时候出。 +yea}uUE
3.人口急剧减少,城市迁出高,维持不了供求决定的价格,所以会崩。平湖显然不是。 XAFTLNV>
4.出现巨大经济下滑,打工者事业买的房不能构成银行抵押价值,又补不了,几百套强制拍卖,崩溃型房价。就是崩了,你也买不起系列。 bo"I:)n;
5.自己玩死自己系列。极端情况,如果买房房贷每月还5500,夫妻工资一人五千,共1w。孩子读书生活费每月1500,夫妻生活水电基本生活费每月3000。 D 7E^;W)H
这类人不进入房地产市场,但国家可能照样放水,被收割型人士。 <(t<gS #
短期看政策,中期看土地,长期看人口。 BR%: `uiQ<
人口没进来有房高收入自己玩房地产系列。长期会崩。 #5I "M WA
6.国家让你崩系列:资本收益远大于个人劳动收益,现在学习好不好不那么重要,只要买两套房就是人生赢家,实业也不做了,买房赚钱又风险小。国家发钱自己国内玩,底层劳动人民无限被收割,可能会爆发起义,但是军队掌握在dang手里啊,所以也出不了大事。 n*xNMw1x"T
7.最重要的一点 nW%c95E
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平湖这个小城市很容易受到大城市风向影响。那么国外都在加息的情况下,资本逐利外溢。经济学上有个利差,比如说国内人民币2.5,国外美元加息2.75,资本会出逃并且影响汇率,导致人民币更贬值,而换美元不仅获得高息还有货币升值的利。近三个月美元已升值了7%。而国家只能进行管制不能进行禁止外汇。那么资本不能再对房地产支撑,那么房价跌一旦有了预期将是暴跌。 1Q$ M/}
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美联储未来还有几次加息对资本市场影响还是很大,但是现在不是置业的好时机,怎么也得等两年,加息周期过了再看看,现在买风险太高。 &boBu^,94
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评论我会慢慢看,结论都是讨论出来的。我对经济略有看法。接受咨询